وضعیت بازار و جهش قیمتی مسکن در یک دهه گذشته نه‌تنها اقتصاد کشور بلکه اقتصاد خانوارها را تحت‌تاثیر قرار داده است. به این ترتیب دولت درنظر دارد در جهت رونق بخشیدن به بازار مسکن، رویای دیرین خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد جامعه را نیز محقق کند. در همین راستا، نظرات و ارزیابی کمال اطهاری کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن درباره وضعیت بازار مسکن ایران و طرح‌های دولت در بخش مسکن را در ادامه می‌خوانید.
آیا افزایش وام خرید مسکن منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. به عبارت دیگر، قیمت مسکن تا چه حدی متاثر از میزان وام خرید مسکن است؟
بازار مسکن در ایران درواقع تحت‌تاثیر بازار زمین است. به همین ترتیب، کارکرد آن نادرست است. به‌عنوان مثال در امریکا، قیمت زمین 20درصد قیمت مسکن را شامل می‌شود، درحالی که این در بازار ایران در حدود 60درصد است. مسکنی که در کلانشهرهای ایران تولید می‌شود، در زمین رانتی ساخته می‌شود که درنهایت سرمایه‌داری شکل گرفته است. خیلی از افرادی که در این شهرها زندگی می‌کنند، درآمد رانتی ندارند، به همین دلیل کل سیستم تولید مسکن کارکرد معیوبی دارد. این در حالی است که نسبت وام به بهای مسکن در کشورهای پیشرفته و حتی جهان سوم 70تا 80درصد است، اما این رقم درخصوص بازار مسکن ایران 20 تا 30درصد بهای مسکن است.
دلیل اصلی این تفاوت‌ها، قیمت زمین است. رانت‌خواری زمین نه‌تنها بخش مسکن، بلکه کل اقتصاد را تحت‌تاثیر قرار داده و باعث شده بخش‌های مختلف اقتصادی کارایی لازم را نداشته باشند. پیش‌شرط لازم برای ایجاد یک بازار سالم در بخش مسکن، ایجاد یک بازار زمین سالم است.
در شرایط فعلی، وام مسکن کارکردی شبیه آرام‌بخش موقتی دارد. البته نباید توقع داشت افزایش آن بر قیمت مسکن بی‌تاثیر باشد، چراکه منجر به تورم انتظاری در بازار می‌شود. با این‌حال تا زمانی که بیماری ناشی از رانت زمین در بخش مسکن حل نشود، افزایش وام خرید مسکن تاثیر چندانی بر بازار مسکن نخواهد داشت. زیرا بخش مسکن مانند سایر بحش‌های اقتصادی نیاز به تعدیل ساختاری دارد.
آیا استفاده از سیستم پس‌انداز می‌تواند برای رونق بخشیدن به بخش مسکن کارساز باشد؟
این نظر درست است که با تقویت سمت تقاضای مسکن، سمت عرضه آن نیز تقویت پیدا می‌کند، اما اگر این نظر اصولی اجرا نشود، شاهد تجربیات ناموفقی مانند پروژه مسکن مهر در بخش مسکن خواهیم بود چراکه تقویت نادرست بخش تقاضا، بخش مسکن را دچار سوءتغذیه‌یی کرد که هم سمت تقاضا و هم سمت عرضه را با مشکل مواجه کرد. دلیل اصلی این مشکل نیز رانت موجود در بازار زمین است. در شرایط فعلی بازار مسکن کشور، تزریق سرمایه در این بخش شبیه دوپینگ است و پس از مدتی و در وضعیت عادی، بخش مسکن را فلج می‌کند و نمی‌گذارد این بخش به شکل کارا فعالیت کند. زمین رانتی به‌عنوان یک عامل تولید مانع گردش درست سرمایه در بازار مسکن می‌شود.
آیا جامعه هدف این صندوق پس‌انداز مسکن می‌توانند اقشار ضعیف جامعه باشند؟
قسمت مالی صندوق پس‌انداز مسکن باید به بلوغ کافی دست پیدا کند. لازمه این امر این است که بخش واقعی اقتصاد اصلاح شود. البته در طرح جامع مسکنی که وزارت راه و شهرسازی تا یک ماه آینده از آن رونمایی می‌کند، برای رونق بخشیدن به بازار مسکن سیاست‌های یکپارچه‌یی اتخاذ کرده است؛ سیاست‌هایی که دولت درنظر دارد به‌طور همزمان اجرا کند. انتظار می‌رود وزارت راه‌وشهرسازی انواع صندوق‌ها را در این طرح پیشبینی کند تا بتواند تمام قشرهای جامعه به‌وی‍ژه دهک‌های پایین درآمدی را پوشش دهد.
دولت چه طرح‌هایی برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد جامعه می‌تواند اجرا کند؟
ایجاد انواع صندوق‌ها در طرح جامع مسکن می‌تواند یکی از برنامه‌های دولت برای کمک به این افراد باشد. کلا در این طرح بحث بیمه، کمک‌های اجاره‌بها به خانوارهای کم‌درآمد و یکپارچه کردن یارانه‌ها موردنظر دولت است.
برای نمونه، در فرانسه بالغ بر 1.75درصد تولید ناخالص داخلی صرف یارانه مسکن می‌شود به‌طوری که در فرانسه 4.5میلیون خانوار معادل 40درصد اجاره‌بهای خود یارانه می‌گیرند. اما این رقم در ایران بالغ بر 4درصد است. اما ضعف‌هایی ناشی از زمین رانتی، فروش تراکم، سیستم مالیاتی و شهرسازی ناکارآمد منجر به استفاده غیربهینه از این یارانه می‌شود.
همان‌طور که شاهدیم، تراکم فروشی باعث شده کم‌درآمدها به حاشیه شهر رانده شوند و در سکونتگاه‌های غیررسمی اسکان پیدا کنند تا درون شهر برج‌سازی صورت بگیرد. در حالی که با اجرای قوانین درست شهرسازی و سیستم مالیاتی باعث می‌شود رانت زمین بعد از سه تا چهار سال از بین برود. به این ترتیب، زمین از یک قیمت مشخصی بالاتر نرود. در حال حاضر بر بازار زمین یک سیستم فئودالی حاکم است. این سیستم نادرست با مدیریت ناکارآمد دولتی و شهری در امر تراکم‌فروشی تشدید یافت.
آیا ایجاد بازارهای رهنی می‌تواند در خروج بازار مسکن از رکود موثر باشد؟
از سال 1347 قرار بود در ایران بازارهای رهنی و ثانویه فعالیت کند. اما این امر به‌دلایلی به تعویق افتاد. در این بازار دفترچه قسط خانواری که از بانک وام گرفته در بازار خریدوفروش می‌شود.
با ایجاد چنین بازاری دیگر لازم نیست بانک مرکزی به بانک مسکن پول بدهد یا برای تقویت بخش مسکن پول چاپ کند چراکه بانک مسکن می‌تواند از خریدوفروش اوراق وام‌های رهنی در بازار اولیه و ثانویه کسب درآمد کند. استفاده از این ابزار مالی، یک شیوه مطمئن برای ایجاد منابع است.
ارزیابی شما از کاهش تقاضای سرمایه‌یی مسکن در سال جاری چیست؟
کاهش تقاضای سرمایه‌یی در بخش مسکن نشان می‌دهد دیگر سوداگری در این بخش سودی ندارد. این به‌نفع اقتصاد کشور است و از آن می‌توان به‌عنوان یک اتفاق خوب یاد کرد چراکه مسکن به‌عنوان یک کالا ماهیت مصرفی پیدا کرده است و این اطمینان خاطر را در خانوارها ایجاد می‌کند که می‌توانند خانه‌دار شوند.
همچنین این امر حاکی از آن است که دیگر شهرداری‌ها به‌دنبال تخریب زندگی و حیات شهری نیستند. از طرف دیگر نیز بانک‌ها دیگر منابع خود را صرفا به بخش مسکن هدایت نمی‌کنند، بلکه بخشی از این سرمایه‌ها به بخش صنعت و کشاورزی تزریق می‌شود.