مدیریت مالی پروژه
وام چهار لایه مسکن
دنیای اقتصاد: جزئيات تازه از پيشنهادي كه براي «تقويت قدرت خريد مصرفي مسكن و رونق‌بخشي به ساخت‌وساز» به بانك‌مركزي ارائه شده، حاكي است: در قالب مدل «وام شناور»، متناسب با متوسط قيمت آپارتمان‌هاي معمولي –70 مترمربع مساحت - چهار سقف براي وام خريد مسكن محاسبه شده و براي شهرهاي كوچك و متوسط، كلان‌شهرها و تهران به ترتيب از 60 تا 120 ميليون تومان تسهيلات پيشنهاد شده است. قرار است وام‌ها با سود حمايتي پرداخت شوند و مابه‌التفاوت آن تا نرخ بازار از طريق وجوه اداره‌شده دولت و منابعي همچون تسهيلات صندوق توسعه ملي جبران شود.
جزئيات جديد از يك طرح؛ محل تامين منابع صندوق پس‌انداز مسكن كجاست؟
وام چهار‌لايه براي خريد مسكن
پيشنهاد سقف شناور 60 تا 120ميليون توماني تسهيلات مسكن به بانك‌مركزي
گروه مسكن: گفته مي‌شود سرعت بررسي طرح «راه‌اندازي صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن» در دولت و بانك‌مركزي افزايش پيدا كرده و بانيان اين طرح در آستانه ورود دولت يازدهم به دومين سال كاري قصد دارند حداكثر تا يك ماه آينده تكليف افزايش وام‌خريد را روشن كنند.
مدت مذاكره متوليان مسكن با مقامات پولي برسر «ضرورت تقويت قدرت خريد تقاضاي مصرفي» رفته‌رفته يكساله مي‌شود و اگر چه در چند هفته گذشته اخبار رسمي از ناحيه دو طرف مذاكره، مبني‌بر حصول توافق اوليه، منتشر شد اما اختلاف‌نظرهاي ريشه‌اي در مسير مذاكرات باعث تعويق در امضای نهايي پاي رضايت‌نامه افزايش وام مسكن شده است.
با اين حال، بسته سياستي رونق‌اقتصادي كه ماه گذشته توسط دولت تهيه و اعلام شد، به بهانه‌اي براي تعجيل در بررسي پيشنهادهاي مالي وزارتخانه‌هاي مختلف بابت راهكارهاي درون‌بخشي خروج از ركود مبدل شده است.
در بسته ركودزدايي از اقتصاد، براي بازگرداندن رونق به بخش مسكن و سرمايه‌گذاري‌‌هاي ساختماني، ايده به تحرك انداختن چرخ معاملات مسكن از طريق توانمندسازي قدرت خريد مطرح شده است تا امكان فروش آنچه را که سازنده‌ها در يكي، دو سال اخير ساخته‌اند و در بازار عرضه بلااستفاده مانده، براي بسازوبفروش‌ها فراهم کنند و تعريف پروژه‌هاي جديد ساختماني ـ به واسطه فروش قبلي‌ها و تامين نقدينگي ـ از سر گرفته شود.
عوامل مسوول، در قالب اين راهكار، پيشنهاد جامع و مكتوب خود را به‌ترتيب درباره «چگونگي ايجاد صندوق پس‌انداز مسكن در بانك‌ها»، «نحوه تامين منابع صندوق» و «ميزان تسهيلات خريد مسكن قابل پرداخت از صندوق پس‌انداز» به بانك‌مركزي ارائه كرده‌اند.
در مدل مدنظر متوليان اين امور در وزارت راهوشهرسازي، مطالعات كاملي درباره تجربه ساير كشورها در حوزه تامين مالي مسكن و همچنين سابقه فعاليت صندوق پس‌انداز مسكن در ايران طي دو دهه 40 و 50 انجام شده و با لحاظ نقاط قوت و موانع احتمالي پيش‌روي اين طرح، مكانيزم‌هاي لازم براي رفع نگراني بانك‌مركزي در مورد چهار موضوع پيش‌بيني شده است. مسوولان بانك‌مركزي، افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن از طريق شكل‌گيري صندوق‌هاي پس‌انداز را نوعي تهديد براي «تعادل منابع‌ومصارف بانك‌ها، قيمت مسكن، تورم و همچنين توان بازپرداخت وام‌گيرنده‌ها» مي‌دانند.
منابع اصلي و فرعي صندوق
گزارش «دنياي‌اقتصاد» از آنچه پيشنهادكنندگان صندوق پس‌انداز، تدارك ديده‌اند، حاكي است: منابع صندوق پس‌انداز مسكن براي پرداخت وام خريد، با اتكای به سپرده‌گذاري متقاضيان مسكن به‌عنوان منبع اصلي و همچنين وجوه اداره شده دولت به عنوان منبع فرعي تامين مي‌شود.
دولت به دنبال آن است كه تسهيلات خريد مسكن توسط صندوقها با نرخ سود حمايتي در حد 14درصد پرداخت شود اما در عين حال، براي صندوقها، حق تعيين نرخ سود رايج و متداول بازار را محفوظ مي‌داند.
كمك از صندوق توسعه ملي
به اين ترتيب، مابه‌التفاوت نرخ سود واقعي- 22درصد- تا نرخ سود تسهيلات پرداختي بايد به گونه‌اي از سوي دولت براي بانک‌هایی که این صندوقها را راه‌اندازی کرده‌اند، تامین شود. براي اين منظور، پيشنهاد استفاده از منابع صندوق توسعه ملي در قالب وجوه اداره شده مطرح است به گونه‌اي كه مبلغي از صندوق توسعه در اختيار بانك‌ها قرار بگيرد تا به انبوه‌سازان، توليدكنندگان مصالح‌ساختماني و سازنده‌هاي مسكن تسهيلات با نرخ بهره متعارف بانكي بپردازند و سپس از محل سود دريافتي از اين محل، مابه‌التفاوت سود تسهيلات خريد را براي صندوق پس‌انداز مسكن جبران كنند.
با اين مكانيزم، از يكسو هم تسهيلات ساخت‌وساز و سرمايه‌‌گذاري در اختيار طرف عرضه مسكن قرار مي‌گيرد و هم‌اينكه هزينه پرداخت تسهيلات‌خريد به طرف تقاضا نيز با جبران يارانه نرخ سود، كاهش پيدا مي‌كند.
مسوولان وزارت راهوشهرسازي معتقدند، فعاليت صندوق پس‌انداز به شكل پيشنهاد شده، تعادل منابع و مصارف بانك را به هم نمي‌ريزد.
طبقه‌بندي سقف تسهيلات
طراحان صندوق پس‌انداز، نگراني بانك‌مركزي درباره اثر تورمي افزايش وام خريد را نيز از طريق تنظيم سقف تسهيلات متناسب با قيمت مسكن در نقاط مختلف كشور، قابل رفع مي‌دانند.
در قالب اين طرح، مبلغ وام خريد مسكن به جاي تعيين رقم ثابت، متناسب با ميانگين قيمت مسكن در نقاط مختلف كشور، به صورت شناور و در چهار سقف تعيين شده است.
در پيشنهاد مكتوبي كه هم‌اكنون در اختيار بانك‌مركزي قرار دارد، بازار مسكن كشور براي تامين مالي به 4 بخش تهران، كلان‌شهرها، شهرهاي متوسط و شهرهاي كوچك تقسيم شده است و براي اين محدوده‌ها به ترتيب، تسهيلات خريد مسكن در سقف‌هاي 120ميليون توماني، 100 ميليون توماني، 80 ميليون توماني و 60 ميليون توماني در نظر گرفته شده است.
طراحان اين طرح، سقف چهار لايه براي تسهيلات جديد مسكن را با معيار «لزوم تامين 50درصد از قدرت خريد آپارتماني با متوسط متراژ 70مترمربع»، محاسبه كرده‌اند.
گفته مي‌شود، شناور بودن سقف تسهيلات خريد مسكن از يكسو به كارآمدي وام در شهرهاي بزرگ منجر خواهد شد و از سوي ديگر، مانع تقويت كاذب يا اضافه بر ظرفيت قدرت خريداران در شهرهايي با قيمت كمتر از شهرهاي بزرگ مي‌شود. اقساط چهار مدل وام خريد مسكن نيز ماهانه بين 700هزار تا 4/1 ميليون تومان تعيين شده كه طبق محاسبه طراحان، بزرگي مبالغ بازپرداخت برابري مي‌كند با هزينه اجاره‌هاي ماهانه اجاره‌نشين‌ها؛ بنابراين پرداخت قسط وام‌هاي جديد از توان حداقلي وام‌گيرنده‌ها خارج نيست. مشاوران مالي و اقتصادي وزير راهوشهرسازي معتقدند: مدل پيشنهادي اين وزارتخانه چون قرار نيست تسهيلات خرید مسکن را از محل خط‌اعتباري بانك‌مركزي تامين اعتبار کند بلكه از محل جمع‌آوري نقدينگي خانوارها، قابل پرداخت است بنابراين نه‌تنها منشا تورمي ندارد كه رونق ساخت‌وساز و صنايع وابسته را منجر مي‌شود.
آرشيو مطالب...