مدیریت مالی پروژه
دروازه صاحب‌خانه شدن
فريد قديري
دبیر‌گروه‌مسکن«دنیای‌اقتصاد»
338 روز پيش، عباس آخوندي پا به ساختمان مركزي وزارت راهوشهرسازي گذاشت و در طبقه همكف ستاد، بعداز وداع علي نيكزاد با همكاران، در مقام وزير جديد راهوشهرسازي مراسم معارفه خود را اين‌طور آغاز كرد:
«محال است بازار مسكن بدون پس‌انداز و تجهيز منابع توسط سپرده‌گذاري‌هاي مردمي، رونق بگيرد و اين تصور كه مي‌توان بدون پس‌انداز و تنها با پرداخت يك ميليون تومان آورده نقدي افراد را خانه‌دار كنيم، اشتباه بزرگي است.» آخوندي از همان روز اول وزارتش، «تامين مالي» مسكن را بر «ساخت‌وساز» مسكن ترجيح داد و در مراسم توديع و معارفه -وزراي راهوشهرسازي دولت دهم و دولت يازدهم- با اشاره به اينكه روند پس‌اندازهاي مردمي در حساب سپرده‌گذاري بانك مسكن طي سال‌هاي اخير نزولي شده و كاهش قابل ملاحظه‌اي پيدا كرده است، مثالي براي تبيين ضرورت پس‌انداز متقاضيان مسكن آورد و گفت: «چطور مي‌شود پدر خانواده براي خريد يك دست كت‌وشلوار، ماهانه رقم مشخصي از حقوق خود را پس‌انداز مي‌كند اما براي خريد مسكن كه بزرگ‌ترين و مهم‌ترين مبادله اقتصادي در طول زندگي خانوارهاي ايراني محسوب مي‌شود، اعتقادي به پس‌انداز وجود ندارد؟»
وزير راهوشهرسازي آنچه را كه در طول تقريبا يك سال اخير در‌صدد بود، در بازار مسكن احيا كند، كماكان برايش «مذاكره» انجام ميدهد و البته همين ماه گذشته به نتايج اوليه از اين مذاكرات دست پيدا كرد. آخوندي دروازه صاحب‌خانه شدن بخش قابل‌توجهي از اقشار جامعه را –به غير از كم‌درآمدها- صندوق‌هاي پس‌انداز مي‌داند و در طول اين ماه‌ها، براي احياي اين دروازه، مذاكره با مقامات بانك مركزي را پيش برده و به قول خودش، در چندين دور مذاكرات، چه به‌صورت دو‌جانبه (وزير با رئيس‌كل) و چه به شكل چند‌جانبه (تيم اقتصادي وزير با معاونان و مديران پولي بانك‌مركزي) رايزني‌هاي فشرده و گسترده‌اي با سياست‌گذار پولي كشور براي متقاعد كردن نظام بانكي به راه‌اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز انجام داد.
مبناي سياستي كه آخوندي به دنبال آن است، بر «تقويت قدرت خريد دهك‌هاي ميان‌درآمد متقاضي مسكن» تاكيد دارد تا به شكل هدايت‌شده و غيرمخرب، تسهيلات بانكي كارآمد در اختيار اين گروه گذاشته شود و از اين مسير، امكان تامين مسكن از بازار «آپارتمانهاي مازاد» با اراده خود متقاضي فراهم شود. منابع تسهيلات خريد با جذب نقدينگي‌هاي خُرد خانوارها تامين مي‌شود و چون عملا پول جديدي به بازار تزريق نمي‌شود، شوك تورمي نخواهد داشت. آنچه اكنون پس‌از 11ماه، از زبان آخوندي شنيده مي‌شود، ذره‌اي نسبت به وعده‌هاي ابتداي دولت يازدهم يا حتي سال‌هاي دهه70 كه در وزارت مسكن وزير بود، تغيير نكرده است. وزير راهوشهرسازي مصمم است فقر مالي طرف تقاضا در بازار مسكن را درمان كند. در اين ميان، منتقدان دولت با عدم تشخيص مرز بين «طرح صندوق‌هاي پس‌انداز» و طرح ديگري كه وزير براي دهك‌هاي كم‌درآمد تدارك ديده است، از بي‌اثر بودن سياست سپرده‌گذاري مي‌گويند و تاكيد مي‌كنند: در هيچ كشوري، دولت‌ها تامين مسكن فقرا را به سياست پس‌انداز گره نزده‌اند و اصلا توقع سپرده‌گذاري و تامين آورده نقدي از طرف كم‌درآمدها براي پرداخت بخشي از هزينه‌هاي مسكن، قابل قبول نيست.
اين در حالي است كه طرح صندوق پس‌انداز صرفا براي گروه‌هايي از جامعه پيشنهاد شده كه بخشي از توان خريد را دارند و اگر دولت به همراه بانك مركزي، حمايت لازم براي تكميل قدرت خريد آنها را انجام دهد، چالش برطرف خواهد شد.
وزير راه و شهرسازي در عين حال، براي تامين مسكن كم‌درآمدها، مجموعه‌اي از سياست‌هاي حمايت اجتماعي در نظر گرفته كه پيشتر تحت عنوان مسكن اجتماعي اعلام شده بود.در قالب برنامه سياست‌هاي حمايت اجتماعي، قرار است از حداقل 2 ميليون خانوار عضو 4 دهك اول جامعه كه فاقد مسكن هستند، به روش‌هايي همچون واگذاري مسكن اجاره‌اي، واگذاري تسهيلات يا يارانه اجاره‌بها و همچنين ساخت آپارتمانهاي ملكي، حمايت‌هاي لازم به عمل بيايد.در حال حاضر، به موازات تدوين دستورالعمل و مقررات برنامه حمايت اجتماعي، سياست پس‌انداز نيز جلو مي‌رود.اما بررسي‌ها نشان ميدهد، مسير تحقق برنامه‌هاي وزارت راهوشهرسازي از سمت سياست پس‌انداز به مراتب طولاني‌تر و سخت‌تر از سمت مسكن اجتماعي خواهد بود.
نزديكي ديدگاه‌ها در مذاكرات
وزير راهوشهرسازي حداقل مبلغ تسهيلات خريد مسكن از محل صندوق‌هاي پس‌انداز را «50درصد قيمت مسكن» در نظر گرفته و بنا دارد در خوش‌بينانه‌ترين حالت ممكن سقف وام را از 35ميليون تومان فعلي به 90 تا 100 ميليون تومان برساند.
البته در چند هفته گذشته، اين سطح توقع براي نزديك شدن به ملاحظه‌ها و نگراني‌ها و حساسيت‌هاي بانك‌مركزي، مقداري كاهش پيدا كرده و گزينه‌هاي 60 تا 80 ميليون تومان، در مذاكرات وام مسكن، روي ميز قرار گرفته است!
با اين حال، آمار سپرده‌گذاري در تنها صندوق نيمه‌فعال پس‌انداز مسكن كه فعلا در بانك مسكن وجود دارد، نشان ميدهد: حجم سپرده‌گذاري‌هاي مردمي در اين صندوق طي سال‌هاي اخير به شدت كاهش پيدا كرده است و قابليت صندوق براي پرداخت بيش‌از 50ميليون تومان تسهيلات تضعيف شده است.
صندوق پس‌انداز بانك مسكن در دهه70 و در زمان اولين دوره وزارت عباس آخوندي –وزير مسكن و شهرسازي دولت سازندگي- تشكيل شد. اما در دهه80 با ممنوعيت شديدي كه دولت براي بانك‌ها در حوزه پرداخت تسهيلات خريد مسكن قائل شد، طبعا ميل به سپرده‌گذاري در صندوق پس‌انداز بانك مسكن نيز رفته‌رفته كم شد. در طول سال‌هاي اخير، سقف تسهيلات خريد مسكن هرگز متناسب با تورم عمومي افزايش پيدا نكرد و در سال‌هايي كه تورم 30 تا 40درصدي به اقتصاد تحميل شد، ميزان وام خريد مسكن تنها حدود 10درصد آن هم طي سه سال، افزايش پيدا كرد.
در گذشته، اين اعتقاد كه براي خريد مسكن بايد وام بانكي پرداخت شود، در دولت وجود نداشت، بلكه شيوه دوم تامين مالي يعني پرداخت وام ساخت به سازنده‌ها، در دستور كار بود.
تيم اقتصادي دولت سابق بر اين عقيده بود كه وام خريد مسكن باعث افزايش نقدينگي در بازار مسكن و در نتيجه تحريك قيمت‌ها مي‌شود. لذا براي تامين مالي خريداران، به مكانيزم پرداخت «وام ساخت قابل انتقال» اعتقاد داشت؛ مكانيزمي كه مطابق آن، بانك ابتدا تسهيلات را به بسازوبفروش ميدهد و بعد از تكميل ساختمان، 80درصد مبلغ تسهيلات را به خريدار مسكن منتقل مي‌كند.
پرداخت وام ساخت با قابليت انتقال به خريداران مسكن باعث مي‌شود، تسهيلات يا همان نقدينگي، مشروط به ساخته شدن يك واحد جديد، در اختيار متقاضيان قرار بگيرد و در واقع، متناسب با پرداخت تسهيلات، عرضه مسكن نيز زياد مي‌شود.
اما در حال حاضر، در بازار مسكن پديده «مازادعرضه» وجود دارد و به اندازه كافي آپارتمان نوساز فروش‌نرفته، رسوب شده است كه مالكانش در انتظار مشتري هستند، بنابراين، نياز به تسهيلات خريد از هر دوره ديگري، بيشتر احساس مي‌شود و به همين خاطر، مسوولان مسكن دولت يازدهم در اين مقطع، درجه اهميت پرداخت وام خريد را از وام ساخت بيشتر مي‌دانند. براي اين منظور، طرح صندوق پس‌انداز مسكن مطرح است.
اكنون لازم است علاوه بر تقويت كاركرد مختل‌شده صندوق پس‌انداز بانك مسكن، ساير بانك‌ها نيز به اين عرصه وارد شوند تا تحت تاثير فضاي رقابت بين بانكي، بهترين تسهيلات خريد با كمترين هزينه در اختيار متقاضيان مسكن قرار گيرد.
وزير راهوشهرسازي در پاسخ به نگراني‌هايي كه بانك مركزي بابت كمبود احتمالي منابع صندوق‌ها در جريان پرداخت تسهيلات خريد دارد، ابزار «رفع كمبود» را معرفي كرده است.
آخوندي از ابزاري كه دهه70 نيز براي پشتيباني صندوق‌ها از سوي دولت به كار گرفته شد، قصد دارد استفاده كند و آن «بخشي از بودجه سالانه» است كه به‌صورت «وجوه اداره شده» براي مدتي در صندوق‌ها سپرده‌گذاري مي‌شود تا بانك‌ها با استفاده از این اهرم منابع كافي را براي پرداخت تسهيلات خريد به‌دست آورند.
بانك‌مركزي در حال‌حاضر يك گام با پيشنهاد وزارت راهوشهرسازي در قضيه راه‌اندازي صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن، همراه شده است و فعلا اصل موضوع «ضرورت پس‌انداز از طرف متقاضيان مسكن» را قبول كرده است.
اما مراحل ديگري براي توافق نهايي لازم است از جمله اينكه مقامات بانك‌مركزي متقاعد شوند كه ابزار وجوه اداره‌شده مي‌تواند كمبود منابع صندوق را پوشش دهد.
منشا نگراني بانك‌مركزي به حادثه مالي‌اي برمي‌گردد كه در سال‌هاي دهه80 در تنها صندوق پس‌انداز مسكن رخ داده و در پي آن، بانك مسكن مجبور شده براي پاسخ سرموقع به تعهداتش به سپرده‌گذاران، ارقامي بين يك هزار تا سه هزار ميليارد تومان از بانك‌مركزي استقراض كند.
در دولت يازدهم دريچه استقراض از بانك‌مركزي كاملا بسته شده است و دولتمردان اين دوره، با ترس از تكرار تجربه خط اعتباري مسكن‌مهر، عهد كرده‌اند جلوي هر نوع استقراض دوباره از بانك‌مركزي را بگيرند. بنابراین از نظر مقامات بانك‌مركزي، امكان برداشت دوباره از خزانه براي جبران كمبود صندوق‌ها وجود ندارد. اما از نظر وزارت راهوشهرسازي، راه جبران به شيوه‌اي غيرمخرب و غيرتورمي همچنان باز است.
كارنامه پرداخت تسهيلات خريد توسط بانك‌مسكن در دهه70 يعني اوج دوره رونق فعاليت صندوق پس‌انداز، نشان ميدهد: در آن سال‌ها، تعداد سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز بانك مسكن به 3 ميليون نفر مي‌رسد و استقبال متقاضيان مسكن از اين صندوق به بالاترين و بهترين سطح خود مي‌رسد.
در حال حاضر، سركوب تسهيلات خريد مسكن طي سال‌هاي قبل موجب شده، قدرت وام فعلي 35ميليون توماني حداكثر 15درصد بودجه خريداران مسكن در تهران را تامين كند و خريداران به ناچار براي پرداخت بيش‌از 80درصد قيمت مسكن، به جيب خالي خود متكي باشند. اين در حالي است كه در بدترين حالت، بايد 40 تا 50درصد قدرت خريد مسكن توسط تسهيلات بانكي تامين شود.
در حال‌حاضر، خريداران مسكن در ايران برعكس همه كشورها، به جاي آنكه به پس‌اندازهاي آينده خود براي خريد اين كالاي گران‌قيمت متكي باشند، مجبور هستند به پس‌انداز اندك گذشته خود وابسته باشند.
در بسياري از كشورها، افراد از طريق وام بانكي كه تا 90درصد ارزش ملك، به آنها پرداخت مي‌شود، اقدام به خريد مي‌كنند و با پرداخت اقساط در طول زمان كه ناشي از پس‌اندازهاي ماهانه‌شان – اندوخته آينده- است، هزينه صاحب‌خانه‌شدن‌شان را به بانك‌ها يا موسسات مالي مي‌پردازند. اما در كشور ما، بودجه خريد مسكن خانوارها متكي به پس‌اندازهايي است كه قبل از خريد مسكن بايد انجام دهند و چون سرعت رشد قيمت چندين برابر نرخ افزايش دستمزد و پس‌انداز است، در نتيجه همواره متقاضيان از بازار عقب هستند.
آرشيو مطالب...