مدیریت مالی پروژه
بازدهی بازار مسکن در سالهای 91 ، 92 و 93 نسبت به بورس ارز و...
دنیای اقتصاد، سپهر استیری- اخباری که از گوشه و کنار بازار مسکن طی چند
ماه اخیر به گوش می‌رسد نشان از راکد شدن این بازار دارد و به اصطلاح اهل
بازار «بازار سنگین» شده است. همین شنیده‌ها سبب شد به میان برخی از فعالان
معاملات املاک سطح شهر مشهد برویم و احوال این بازار را جویا شویم.
دفتر
معاملات املاکی می‌شویم که پیرمردی در گوشه‌ای نشسته و سرگرم مطالعه
روزنامه است و پسر جوانی مشغول بازی موبایل است، پای صحبت هایشان
می‌نشینیم، می‌گویند: «دو ماه است دست لاف نگرفتیم!» مسئول این بنگاه
معاملات ملکی در ادامه می‌افزاید: «مدتی است که بازار مسکن راکد است، نه
تقاضایی برای مسکن است و متعاقبا نه رغبتی برای ساخت و ساز مسکن (عرضه).
هنگامی که مردم می‌بینند طی 6ماه اخیر بازار مسکن راکد بوده و قیمت‌ها
تغییر چندانی نکرده است، برای خرید مسکن عجله نمی‌کنند. هر کس عاقلانه
بیاندیشد با خود چنین می‌گوید که بهتر است بروم پولم را در بانک بگذارم یا
وارد بازار اتومبیل شوم تا حداقل سودی به آن تعلق گیرد.» وی در پایان
صحبت‌های خود افزایش قیمت نفت و سوخت کوره‌ها را عاملی برای افزایش
هزینه‌های این بخش برمی‌شمرد.
فرد دیگری که در حوزه معاملات مسکن 11 سال
تجربه اندوخته است، می‌گوید: «بیش از سه ماه است معامله‌ای انجام
نداده‌ایم.» وی یکی از دلایل رکود این روزهای بازار مسکن را حضور تعداد
بی‌شمار فعالان در این بخش برمی‌شمرد و می‌گوید: «متاسفانه اتحادیه برای
تمامی افراد متقاضی تاسیس دفتر معاملات املاک، جواز کسب صادر می‌کند، به
گونه‌ای که این امر به منبعی برای درآمدزایی این اتحادیه بدل شده است.
نتیجه این رویکرد چنین می‌شود که برخی از نااهلان با اظهارنظرهای
غیرکارشناسی و شایعه‌پراکنی موجب نوسانات بازار می‌شوند. جالب‌تر آنکه
بازار نسبت به شایعه‌هایی مبنی بر افزایش قیمت منعطف است، ولی در مقابل
کاهش قیمت‌ها تا تجربه نکنند انعطافی از خود نشان نمی‌دهند» (چسبندگی به
پایین قیمت‌ها). این فعال حوزه معاملات مسکن در ادامه صحبت‌های خود از
نرخ‌های بهره بانکی بالا به عنوان دیگر عامل رکود مسکن یاد می‌کند و
می‌گوید: «هم اکنون از سوی برخی فعالان حوزه مسکن زمزمه تغییر شغل به گوش
می‌رسد. متاسفانه هنگام پر کردن اظهارنامه‌های مالیاتی نیز هیچ کس باور
نمی‌کند که بازار مسکن راکد است و درآمد چندانی نداشته‌ایم.»
سود بانکی یکی از عوامل رکود
نکته‌ای
که در گفته‌های فعالان بخش مسکن به چشم می‌خورد این مهم است که دیگر
سرمایه‌گذاری در این بخش بدون توجه به نرخ‌های بهره صورت نمی‌پذیرد. در
گذشته با توجه به بازدهی بالا بخش مسکن (در سال 92 بازدهی بخش مسکن 122
درصد بوده است) نرخ‌های بهره 20 یا 30 درصدی عملا تاثیر چندانی بر مقدار
بهینه سرمایه‌گذاری در این بخش نداشت.
بر اساس گزارش منتشر شده در
هفته‌نامه تجارت فردا بازدهی بازارهای مختلف در نخستین فصل سال جاری در
جدول زیر به نمایش درآمده است. طبق آمارهای منتشره، سپرده‌گذاران بانک‌ها
بیشترین سود را طی سه ماه گذشته به دست آوردند، با توجه به نرخ سود 22درصد
سالانه، طی سه ماه نزدیک به 5.1 درصد سود نصیب سپرده‌گذاران شد که نسبت به
رشد 4.8 درصدی سطح عمومی قیمت‌ها (تورم فصلی بهار) بیشتر بوده است. سایر
بازارها نیز در فصل بهار، به طور نسبی با بازدهی کمتری نسبت به تورم مواجه
بوده‌اند و به بیانی «سود واقعی» آنها منفی بوده است، البته درصد «سود
اسمی» بازارهای سکه، بورس و مسکن نیز منفی بوده است.
مقایسه بازدهی بازارهای سرمایه‌گذاری در بهار 93 و دو سال گذشته
(منبع: هفته‌نامه تجارت فردا، شماره91)
-شاخص قیمتی در نظر گرفته شده برای بازار مسکن، «متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران» بوده است.
-شاخص قیمتی در نظر گرفته شده برای بازار خودرو، «تندر E2» بوده است.
-رشد برخی از شاخص‌های قیمتی در بهار سال جاری، مثل CPI و مسکن، به صورت برآوردی بوده است.
-قیمت ارز از 10 فروردین به بعد وارد محاسبه شده است.
-تورم سه ماهه، بر اساس داده‌های بانک مرکزی محاسبه شده و فرض تورم 2.5 درصدی ماهانه برای خرداد در آن لحاظ شده است.
هدف‌گذاری بخش مسکن نباید مانند مسکن مهر به‌صورت حجمی باشد
برای
درک هرچه بیشتر مشکلات بخش مسکن و راه‌های برون‌رفت از آن به سراغ محمدرضا
احمدی، دانشجوی دکترای اقتصاد دانشگاه فردوسی و متخصص بخش مسکن رفتیم.
وی در پاسخ به سوال ما مبنی بر دلیل رکود این روزهای بازار مسکن می‌گوید:
پیش
از پاسخ به این سوال لازم می‌دانم نکاتی را پیرامون مسکن عرض کنم. در بحث
مسکن فاصله‌ای میان بخش طراحی و اجرا ایجاد شده است و به بیانی دیگر ما
همیشه طرح‌های خوبی داشتیم و برنامه‌ها را به درستی تنظیم و تدوین کردیم،
اما تدبیر صحیحی برای تحقق این طرح‌ها نداشتیم و به عبارت دیگر در فاز
اجرایی موفق به اجرا نشدیم که شاید بتوان دلیل این امر را عدم آشنایی افراد
فعال در حوزه اجرا با بازار برشمرد. حال ما باید این فاصله را کاهش بدهیم.
ضمن اینکه به نظرم نباید در سیاست‌گذاری‌ها از نقش مشاوران املاک غافل شد و
بنا به آمار نیز تعداد مشاورین املاک نیز در سطح کشور بسیار زیاد شده است.
وی
می‌افزاید: اما نکته مهم اینجاست که هدف‌گذاری‌های ما در بخش مسکن مانند
مسکن مهر نباید به صورت حجمی باشد. طرح مسکن مهر در نقاط مختلف کشور احداث
شد و در توجیه آن گفته می‌شد برای آنکه تقاضا را پاسخ دهیم، باید عرضه را
افزایش دهیم. اما در این بین به این نکته توجه نشد که عرضه مسکن به تعداد
نیست، بلکه امری منطقه‌ای است و منطقه به منطقه متفاوت است و در نتیجه با
افزایش تعداد مسکن موفق نخواهیم شد. برای مثال فرزندان قشری که در مناطق
بالاشهر زندگی می‌کنند، به‌طور حتم در مناطق پایین شهر زندگی نخواهند کرد.
اما سیاست‌گذاری‌هایی که تا به حال وجود داشته صرفا به افزایش تعداد مسکن
توجه داشته است.
احمدی درباره وضعیت مسکن در مناطق به اصطلاح روی بورس
مشهد می‌گوید: هم اکنون مسکن در مناطقی مانند هاشمیه، هفت تیر و صیاد
شیرازی به یک کالای سرمایه‌ای بدل شده که میان افراد مختلف جامعه در حال
خرید و فروش است. از همین رو قیمت مسکن در این مناطق به حدی افزایش یافته
است که مصرف‌کنندگان دیگر توان خرید آن را ندارند. به نظر می‌رسد با توجه
به این حجم عظیم واحدهای اداری، تجاری و مسکونی موجود در سطح شهر مشهد به
زودی شاهد تشدید رکود خواهیم بود. درست است که این فعالیت‌ها فرصتی چون
افزایش اشتغال را نیز به همراه دارند اما این تهدید را نیز در پی خواهند
داشت که این حجم از تجارت بر مبنای کدام تقاضا انجام می‌شود؟!
وی
می‌افزاید: اگر بخواهم از طرفی به سوال شما نیز پاسخ دهم، باید بگویم بخشی
از رکود بازار مسکن فصلی است. البته دولت نیز با اتخاذ سیاست‌های انقباضی
به شدت بازار را کنترل کرده است و همه معتقدند که دولت بین کنترل تورم و
رونق اقتصادی هم اکنون کنترل تورم را انتخاب کرده است. اما برخی بر این
باورند که دولت نمی‌تواند همگام با کنترل تورم به رشد اقتصادی نیز برسد در
نتیجه مجبور خواهد شد از کنترل تورم دست بردارد و به کسب و کار رونق ببخشد و
از آنجایی که مسکن حجم زیادی از نقدینگی را به خود اختصاص داده است تحت
تاثیر این مهم قرار خواهد گرفت.
سرمایه‌گذاری نزدیک به 150 هزار میلیارد تومان در بخش مسکن
این
کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: لازم به ذکر است که بنا به آمار
سرمایه‌گذاری‌هایی که بانک مرکزی در سال گذشته انجام داده، قریب به 150
هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن صورت گرفته است و جالب‌تر
اینکه کمتر از 30 درصد این سرمایه‌گذاری توسط مالکان زمین‌ها بوده و عمدتا
متعلق به شرکت‌های اقماری زیرمجموعه بانک هاست که وارد بازار مسکن شدند و
در رکود این بازار بسیار تاثیرگذار بوده‌اند. برای مثال حجم زیادی از
واحدها متعلق به این شرکت‌هاست، اما بسیاری دست‌نگه داشته‌اند و اقدام به
فروش نمی‌کنند. وی در ادامه تاکید می‌کند که رکود این روزهای بازار مسکن
ناشی از نامشخص بودن سیاست‌های بلندمدت داخلی و خارجی است.
احمدی در
پاسخ به سوال ما درباره تاثیر اجرای فاز دوم هدفمندی، افزایش قیمت مصالح
ساختمانی، نرخ بهره بانک‌ها و تعداد زیاد فعالان عرصه معاملات املاک بر
رکود بازار مسکن می‌گوید: افزایش قیمت مصالح ساختمانی هنوز بر قیمت مسکن
تاثیری نداشته است، اما از آنجا که همواره یک پیشینه ذهنی مبنی بر سودهای 2
یا 3 برابری از بازار مسکن وجود دارد، بسیاری بدون توجه به عدم افزایش
قدرت خرید مردم متناسب با تورم در انتظار جهش قیمت مسکن هستند. همچنین در
رابطه با فعالان معاملات املاک نیز باید گفت که بدون شک این قشر به عنوان
تصمیم‌گیرنده و تصمیم‌ساز تاثیر به سزایی بر ذهنیت مردم دارند.
وی در
توضیح تاثیر نرخ بهره بر رکود این بازار می‌گوید: درست است که طبق مصوبه
بانک مرکزی، نرخ بهره 22 درصد اعلام شده است، اما موسسات مالی و اعتباری با
وجود این مصوبه صرفا بازی و مهره‌چینی خود را تغییر دادند. موسسه‌ای که
برای سپرده‌های بالای 50 تا 100 میلیون سود 30 درصد پرداخت می‌کرده، امروزه
با سود 22 درصد، قطعا باید مشتری خود را از دست بدهد، اما آنها حساب‌های
دیگری را همراه با سود 22 درصد باز می‌کنند و با تغییر نوع قرارداد دوباره
سود را به 30 درصد می‌رسانند. در مقابل، در بازار مسکن نیز شرکت‌هایی
فعالیت می‌کنند که علاوه بر ریسک موجود در بازار با مشکلات ساختاری اعم از
تغییر ریاست و متعاقبا تغییر قوانین، رویکردها و سیاست‌ها مواجه هستند. در
نتیجه از آنجا که سرمایه ترسو و سرمایه‌گذار به شدت ترسوتر است، به محض
اینکه تغییراتی رخ دهد، سرمایه به سمت امنیت می‌رود. حال بانک‌ها ساز و
کارهایی را پیش گرفتند که به نظر می‌رسد ساز و کارهای بسیار امنی هستند.
امکان‌های خروج از وضعیت رکود
همانطور
که می‌دانیم میزان بهینه سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن به هزینه نهایی و سود
نهایی این بازار مربوط می‌شود. در طرف هزینه نهایی دو متغیر نرخ بهره و
استهلاک نقش ایفا می‌کنند که به دلیل کم بودن مقادیر استهلاک، این عامل نقش
چندان تاثیرگذاری ندارد و از سویی دیگر به دلیل بازدهی بالای بازار مسکن
(بازدهی 122 درصد) نرخ‌های بهره سپرده‌های بانکی تاثیر چندانی بر میزان
بهینه سرمایه‌گذاری در این بازار ندارند اما امروزه با توجه به بازدهی
پایین بازار مسکن، به نظر این بازار از نرخ‌های بهره سپرده‌های بانکی متاثر
می‌شود که حاصل این تاثیرپذیری حرکت بازار مسکن از بازاری سرمایه‌ای به
سمت بازاری مصرفی است.
احمدی با تاکید بر اینکه دولت باید مشخص کند که
آیا قصد دخالت در بازار مسکن را دارد یا نه، می‌گوید: امروزه دولت با
انحصارگرانی مواجه هست که بسیار قدرتمند هستند. هفته گذشته جناب آخوندی،
وزیر مسکن به این مهم اشاره کردند که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن باید کنترل
شود و این صحبت بیانگر این امر است که در حوزه سیاست‌گذاری این دغدغه درک
شده است، یعنی مسئولان می‌دانند که اگر این انحصارگران با هم متحد شوند و
بگویند ما از این قیمت کمتر نمی‌دهیم، بازار راکد می‌شود. اما رونق پیش رو،
بیشتر در حوزه استیجاری اتفاق خواهد بود و می‌توان بازار را از طریق اجاره
به شرط تملیک راه انداخت. البته این نکته وجود دارد که اگر دولت در
سیاست‌گذاری‌ها و تصمیم‌گیری‌های خود اشتباه کند، کسانی در این بین منتفع
می‌شوند که هیچ‌گاه جامعه هدف دولت نبوده‌اند.
وی درباره راهکارهای خروج
از بازار مسکن تصریح می‌کند:یکی از راهکارهای خروج این است که بانک‌ها
به‌طور مشخص وارد عرصه شوند و اگر قرار است وام یا تسهیلاتی تعلق بگیرد
باید هدف‌دار باشد، یعنی جامعه مخاطب خود را بشناسند. نکته دیگر آنکه
بانک‌ها باید سیاست‌هایی را اتخاذ کنند که بازگشت پولی داشته باشند و از
دیگر سو فرد وام‌گیرنده نیز بتواند به هدف خود دست یابد. به بیان دیگر اگر
ساختاری طراحی شود که در فرآیند وام دادن، بازی برد-برد برای وام‌دهنده و
وام‌گیرنده رخ دهد، بدون شک بانک‌ها وارد عرصه می‌شوند. برای مثال بانک
می‌تواند برای تضمین از بازگشت سرمایه، سند مسکنی که به کمک وام بانک ساخته
شده در رهن خود قرار دهد و خریدار در اقساطی بلندمدت مسکن را از رهن بانک
در بیاورد که به نوعی همان اجاره به شرط تملیک است. همچنین عوامل دیگری
مانند تاسیس اتاق فکرها و حضور بازیگران اصلی، سیاست‌گذاران و کسانی که در
بازار دیده نمی‌شوند از جمله مشاوران املاک، در این عرصه نیز می‌تواند
بازخورد خوبی داشته باشد.
اگر دولت در سیاست‌گذاری‌ها و
تصمیم‌گیری‌های خود نتیجه لازم را نگیرد، کسانی در این بین منتفع می‌شوند
که هیچ‌گاه جامعه هدف دولت نبوده‌اند.
آرشيو مطالب...