بخش خصوصی تولیدش را پایین آورد. تولید بخش خصوصی پایین آمد و دولت هم نتوانست مسکن های مهر زیادی را تحویل بدهد و عده ای بی خانمان شدند. حالا در این میان عده ای که به دنبال خانه هستند در آمار ها گم شده اند. بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه تهران می گوید: «گم شدن این اعداد موضوع خیلی مهمی است. چرا که مسکن از جمله کالاهای اساسی است که نیاز به آن باید در زمان خودش حل شود. زوج هایی که الان مسکن ندارند، می توانند چند ماهی را مهمان باشند و جدا زندگی کنند، اما بعد از مدتی به شدت مشکل ایجاد می شود و افراد حاضرند همه چیز را فدا کنند تا نیازشان برطرف شود. اولین و ابتدایی ترین حرکت اجتماعی بشر از خانه شروع می شود و زمانی که خانه نباشد زندگی اجتماعی هم به وجود نمی آید.»

این کارشناس مسکن معتقد است که سال 93، سال بحران مسکن است چرا که به گفته او، نزدیک به 16 درصد از جامعه ایران شبه کپر نشین هستند. البته این آمار در انتهای سال 93 به 20 درصد و بیشتر می رسد. یعنی سال آینده از هر پنج خانوار، یک خانوار شبه کپر نشین خواهد بود. در مورد مشکلات مسکن با او در کافه خبر به گفتگو نشستیم.

*پیش بینی شما همیشه این بوده که سال 93، سال بحران مسکن است. با توجه به اینکه دوماه از سال می گذرد و دولت هم تغییر کرده، چقدر از پیش بینی های شما اتفاق افتاده است؟

آنچه صحبت می شود در مورد مسکن است. مسکن ابعاد بسیار وسیعی را در جامعه شامل می شود. می توان گفت که بیشتر مقاطع اقتصاد کلان را هم درگیر خود می کند. بنابراین اگر بحث و صحبتی است و از زاویه ای خاص به مسکن پرداخته می شود قطعا زوایا و نکات دیگری هم وجود دارد که می توان در جای خود به آنها اشاره کرد. نزدیک به بیست سال قبل تا به الان، مطالعه ای روی روند رشد جمعیت و مقدار تولید مسکن انجام گرفته است. برای بحث کارشناسی در حوزه مسکن یک کارشناس مسکن باید روی این تحقیق مطالعه داشته باشد تا بتواند پیش بینی های لازم را انجام دهد. تا اگر هشدار و راهکاری نیاز است، گفته شود. مطالعه مسکن به این ترتیب شروع می شود: با این جمعیت در حال رشد، نیاز سالانه به مسکن و میزان تولید آن، کسری بسیاری بالایی احساس می شود. همین طور، از طرف دیگر نقدینگی، درآمد مردم، سیاست های پولی مملکت، اوضاع سیاسی حتی بحث ارز و دلار و سیاست های خارجی کشور، طلا به چه حالتی پیش می آید و واردات و صادرات چه می شود همه و همه عملا با مسکن ارتباط دارند. چون وقتی صحبت از مسکن، صنعت ساختمان و صنایع تابع آن می شود، صحبت از نصف اقتصاد کشور است. طبق مطالعه ای که انجام شد، سال 1390 که عملا دولت دهم یک سیاست بسیار شدید رکود را در بخش مسکن اعمال کرد، رکود تورمی زیادی به وجود آمد. در همان سال احساس شد که مسکن باید به مقداری رشد پیدا کند. چرا که دولت نتوانست ارز را نگه دارد و یک دفعه قیمت آن سه برابر شد. شاخص های کل تورم هم این موضوع را نشان می داد که در بخش مسکن نیازمند تولید و رشد هستیم. اما در سال 91 علیرغم پیش بینی که من کرده بودم و براساس آن مسکن باید حدود 240 درصد رشد می کرد، تنها حدود 140 درصد رشد کرد. بنابراین درصدی از نیاز به مسکن باقی ماند. علتش هم تغییر و تحول و مسیر نامشخص اقتصاد دولت بود.

*چطور به این عدد می رسید؟

این موضوع یک مطالعه سیستماتیک و روشنی است. برای محاسبه مقدار نیاز مسکن، دو روش خاص وجود دارد. یک روش کلی و دیگری براساس رنج خانوار و جمعیت. اما از آانجا که در کشور آمار دقیق و به روزی وجود ندارد، باید از روش کلی استفاده شود. در روش کلی، رییس خانوارها محاسبه می شوند. یعنی چند خانوار جدید تشکیل شده است و با کاستی که براساس مرگ و میر اتفاق می افتد، مقدار باقی مانده محاسبه می شود. بعد ضریب های ها مختلف و مسکن هایی که ساخته و تخریب شده را محاسبه می کنیم و می گوییم این مقدار مسکن نیاز است. طبق محاسبه ما در این دهه، یک میلیون 200 تا یک میلیون 400 هزار مسکن نیاز سالانه کشور بوده است. اما می دانیم که کشور توانایی این میزان تولید در سال را ندارد.

*میانگین تولید در کشور، 400 هزار مسکن بوده است.

بله. اما سال 90 تولید مسکن تا 700 هزارتا هم رسید. مسلما این عدد با میزان نیاز کشور خیلی فاصله دارد. باید توجه کرد که این نیاز و کمبود کشور کجا گم می شود. مثلا سال 87 ثبت نام مسکن مهر شد. 4 و نیم میلیون نفر ثبت نام کردند اما مسکن مهر در کل بیشتر از 300 هزار خانه که نتوانست تحویل دهد. باید دید که این افراد در حالی که چهارسال در بازار منتظر ماندند کجا رفتند. اگر این تعداد وجود ندارد، پس باید گفته شود که خانوارها تشکیل نمی شود و آمار 800 هزار ازدواج غلط است. یا باید گفت که ساختمان های کشور عمر 200 ساله دارد و ضریب استهلاکی گفته می شود اشتباه است. یا اصلا باید گفت که هیچ تخریبی وجود ندارد و ساختمان های جدید بدون تخریب روی ساختمان های قدیمی ساخته می شود. مسلما هیچ کدام از این توجیه ها درست نیست و در آمارها هم نشان داده نمی شود. چرا که مثلا در سال 91، 50 هزار تخریب و 140 هزار تولید مسکن در کشور انجام شده است. به عبارتی تنها 90 هزار تا ساختمان جدید اضافه شد چرا که 50 هزار تا از آن، تخریب همان ساختمان های قدیمی بوده است. این ها موضوع های بحث برانگیز است. یا باید گفت که اعداد و ارقام اشتباه است یا باید گفت که سالانه دو، سه میلیون مسکن تولید می شود، فقط ما نمی توانیم ببینیم!

*این اعداد کجا می روند؟

گم شدن این اعداد موضوع خیلی مهمی است. این که چرا من همیشه سال 93 و 94 را سال خطرناکی برای مسکن توصیف کرده ام برای این بوده که در تحلیل های من سه گروه کالا، جز کالاهای حیاتی و زیستی بشر هستند؛ خوراک، پوشاک و مسکن. هر کدام از این کالاهای حیاتی دوره ای دارند که باید در همان دوره خودشان تهیه شوند. در صورت مهیا نشدن آن ها، تنش و ناهنجاری سیاسی و اجتماعی به وجود می آید. مثلا وقتی خوراک نباشد نمی توان گفت که چون پول نداری نان نخر. کسی که گرسنه است باید برایش نان تامین کرد. وقتی که نان ظرف 24 تهیه نشود، در 24 ساعت بعدی فعالیت هایش متفاوت می شود و حاضر می شود همه چیز را به آتش بکشد تا احتیاجش رفع شود. چرا که حیاتش به خطر افتاده است. این موضوع در پوشاک و مسکن هم صدق می کند اما دوره زمانیش متفاوت است. زوج هایی که الان مسکن ندارند، می توانند چند ماهی را مهمان باشند و جدا زندگی کنند، اما بعد از مدتی به شدت مشکل ایجاد می شود و افراد حاضرند همه چیز را فدا کنند تا نیازشان برطرف شود. اولین و ابتدایی ترین حرکت اجتماعی بشر از خانه شروع می شود و زمانی که خانه نباشد زندگی اجتماعی هم به وجود نمی آید. به این ترتیب، نیازهای دیگرش هم مختل می شود. این مشکل عوارض دیگری هم دارد. چنانچه وقتی فردی پوشاک نداشته باشد، بیمار می شود وقتی مسکن هم نداشته باشد در کار، روان و ارتباطات اجتماعی اش مشکل ایجاد می شود و جنبه های تخریبی در فرد به وجود می آید. این ها همه برای جامعه هزینه دارد. به عبارتی وقتی مسکن نیست، جرم خیزی زیاد می شود و بهداشت اجتماعی خانوار و جامعه به خطر می افتد. این ها همه هزینه هایی است که جامعه مجبور به پرداخت آن است تا به ثبات برسد.

*به عبارتی وضعیت کشور الان اینگونه است؟

این نمودارها در نهایت در یک حدی پر می شود و دیگر قابل نگهداری و کنترل نیستند. به عقیده من این زمان، انتهای سال 93 و 94 است. البته امیدوارم مطالعه من اشتباه باشد و در محاسباتم خطاهایی انجام داده باشم چرا که اصلا دلم نمی خواهد این اتفاق بیوفتد. اما متاسفانه مطالعات اشتباه نیست و اعداد و ارقام تمام این موضوع را نشان می دهند. طبق محاسبات من، نزدیک به 16 درصد از جامعه ایران شبه کپر نشین هستند. این رقم، رقم درشتی برای یک جامعه است. جامعه ای که پنج درصدش بیشتر در این وضعیت باشد، در مسیر یک جامعه متمدن نمی تواند حرکت کند و باید مسیرش اش را به جای رو به توسعه بودن، به سمت قهقرا بودن برگرداند؛ یعنی بشود یک جامعه قبیله ای. البته این آمار در انتهای سال 93 به 20 درصد و بیشتر می رسد. یعنی سال آینده از هر پنج خانوار، یک خانوار شبه کپر نشین خواهد بود. این را دیگر نمی توان کنترل کرد. این موضوع بالاتر از حد توان یک جامعه فوق مذهبی، فوق سیستماتیک است. عوارض این نوع سکونت و شکل گیری زندگی، هزینه ها و مشکلات بسیار سنگین برای جامعه است. این حالت مانند سرطانی است که یک پنجم بدن را گرفته باشد و هیچ راهی برای درمانش وجود ندارد. چرا که همه راه ها مسدود شده است. مانند فردی که روزها گرسنه مانده است. به این فرد نمی توان گفت که 24 ساعت دیگر صبر کن تا غذا پیدا شود. دین می گوید در این حالت اکل میت جایز است. مرحله اکل میت در حال شروع شدن است. به جامعه ای که به آن مرحله رسیده نمی توان گفت که دست به کار خلاف نزن.

الان همه می بینند که اقتصاد رو به رکود رفته و انقباضی شده است. البته قبول داریم که دولت بین دو تناقض گیر کرده است. اینکه توسعه را ادامه دهد یا تورم را به تاخیر بیاندازد. رکود تورمی که در اصل مفهومی اقتصادی درستی نیست. رکود تورمی یعنی رکود ایجاد شده و تورم وجود دارد، اما خودش را نشان نمی دهد. به نوعی، تورم را به تاخیر انداختن است. باید دید که این رکود تورمی را تاخیر انداختن می ارزد یا اینکه توسعه انجام و تورم ایجاد شود تا ناخودآگاه این توسعه جلوی تورم های بعدی را بگیرد. به این ترتیب در مرحله بعد، تورم کمتر خواهد شد. وقتی که الان بخش مسکن در همه بخش ها درگیر است تا زمانی که مسیر اقتصادی کشور مشخص نشود و دولت همین طور تورم را به تاخیر بیاندازد، شاید رکود مسکن هم به تاخیر بیفتد. اما همان طور که سال 91 پیش بینی می کردیم و اتفاق افتاد، الان هم پیش بینی ها اتفاق می افتد. از سال 92، تنها رکود به تاخیر انداخته شده است. حتی مطالعه خود بانک مرکزی از سال 64 که تقریبا 30 سال می گذرد، نشان از این دارد که شاخص مسکن تقریبا دو برابر شاخص کل شده است. به این معنی است مسکن نسبت به کالایی دیگر تقریبا 28 برابر شده است. یعنی اگر فرض بگیریم که کالایی در یک سالی x ریال بوده، در این مرحله 28 و شاخص مسکن 56 برابر شده است. این رقم خیلی بالایی است. در حالی است که اگر شاخص یک کالایی نسبت به شاخص کل، دهم درصدی افزایش داشته باشد باید رویش مطالعه خاص صورت بگیرد که در جامعه چه اتفاقی در حال وقوع است. نه اینکه سال ها منتظر باشیم و بعد ببینیم یک کالایی دوبرابر شاخص کل شده است. بعد هم کاری برایش انجام نشود و سی سال هم از رویش بگذرد. همه این موضوعات یک طرف، من نسبت به آماری که بانک مرکزی در مورد مسکن داده است اعتراض دارم. علتش هم مطالعه خاصی نمی خواهد و با چند سوال میدانی قابل توضیح است. مسکنی که چند سال پیش، متری زیر ده هزار تومان به فروش می رسیده، الان با محاسبه ای که بانک مرکزی منتشر کرده، باید در تهران هر مترش زیر 500 هزار تومان باشد. خب در واقعیت چنین موضوعی وجود ندارد چرا که خانه ای زیر دو، سه میلیون در تهران پیدا نمی شود. پس چرا این طور شد که مسکنی که سال 64 ، متری هشت هزار تومان بود، الان شده نزدیک به 10 میلیون تومان. در حالی که براساس آمارهای بانک مرکزی همین خانه باید الان متری تقریبا 700 هزار فروخته شود و حتی به یک میلیون تومان هم نرسد. باید گفت که این مسکن چرا شده متری 10 میلیون تومان. همین طور چرا با توجه به شاخص خود بانک مرکزی، توجه نمی شود. بانک مرکزی مطالعه می کند، اعداد و ارقام می دهد و می گوید این کالا نه یک یا دو درصد، بلکه 150 درصد از شاخص اصلی بالاتر رفته است. پس چرا مطالعه ویژه صورت نمی گیرد. مشکل این کالا چیست. آیا گم شده، تحریم شده یا نایاب شده. حالا بعد دوسال رکود ایجاد می کنیم و می گوییم قیمت ها پایین آمد. بعد از آن یک مرتبه تورم ایجاد می شود قیمت ها بالا می رود و دوباره رکود برقرار می شود و دولت می گوید قیمت ها را پایین آوردم. مشکل اینجاست که نگاه تاریخی به موضوع مسکن نمی شود. در مورد کالایی مثل مسکن همیشه دو قیمت باید در نظر گرفته شود. یکی قیمت تقاضای موثر که الان در بازار پیدا می شود. یکی تقاضای مطلق. من می دانم که این تقاضای مطلق بعد از مدتی جایگزین تقاضای موثر می شود. اگر نشود، مشکل وسیعی ایجاد خواهد شد. صحبت ها براساس قیمت های مخفی مسکن است. متاسفانه دولت هنوز سیاست های توسعه اش را اعمال نکرده. اگر دولت به سمت این سیاستش برود می تواند مشکل مسکن را شش ماه به تعویق بیاندازد و این شش ماه و شش ماه قبل یک مرتبه با هم منفجر می شوند و مشکل به وجود می آید.

*شما صحبت از کمبود مسکن می کنید در حالی که آمارها می گوید، یک میلیون 200 هزار مسکن خالی در کل کشور وجود دارد. آیا این میزان در کمبود مسکن حل می شود؟

صحبت از این میزان مسکن خالی، نوعی فرافکنی در این بخش است. در حالی که آمار جلوی چشم است و شاخص ها را خود بانک مرکزی مطالعه و منتشر کرده است. در واقع این میزان مسکن خالی وجود ندارد. یک میلیون و 200، ضریب خانه های خالی است که در کل کشورهای دنیا وجود دارد. امکان ندارد ضریب خانه های خالی یک شهر حتی از 4 درصد به 3 درصد برسد. هر شهری در کل دنیا ضریب خانه های خالیش 4 درصد و در صورت پایتخت بودن به 4 و نیم درصد می رسد. حتی اگر شهر توریستی باشد این میزان به هشت درصد هم می رسد؛ مثل خانه های شمال کشور. این را ضریب خانه های خالی در هر کشور می گویند. این یک الزام است و اصلا قابل در هم ادغام شدن نیست. یعنی اگر تعداد خانه های خالی تهران امروز شمارش شود، 5 درصد است، فردا هم 5 درصد خواهد بود. ده سال دیگر هم 5 درصد باقی می ماند. این میزان ضریب خانه های خالی قابل پر کردن نیست. مسئولان این آمار را روی میز نگذارند و بگویند یک میلیون خانه خالی در کشور داریم. در نهایت فرض می کنیم که من هم قبول کردم که این میزان خانه خالی در کشور وجود دارد اما در چه شرایطی این ممکن است. در شرایطی که ایران به جامعه ای تبدیل شده باشد که قیمت مسکن در آن خیلی عادی باشد و مثلا فردی دو خانه دارد و می خواهد یکی را اجاره دهد. بعد می بیند پولی که از اجاره بدست می آورد به هزینه اجاره داری اش صرف نمی کند. به این ترتیب خانه را خالی می گذارد چون به اصطحلاک، دردسر و مزاحمتش نمی ارزد. اما در جامعه ای که هر نفر باید روزی 16 ساعت کار کند تا بتواند یک خانه اجاره کند، کسی پیدا می شود که خانه اش را اجاره ندهد. یعنی دوبرابر حقوق یک کارمند پول اجاره یک خانه است. چه پایین شهر چه بالای شهر. موضوع خانه های خالی برای جامعه ای است که سیر منفی را طی می کند و مسکنش اضافه اومده و حالا خالی می گذارد. در آن جامعه دولت اهرم مالیات برای خانه های خالی می گذارد تا مالک اجاره دهد. آیا در جامعه ما هم همین اتفاق می افتد؟ اگر واقعا این اندازه خانه خالی در کشور وجود دارد باید از آن طرف هم بگوییم اجاره مسکن در بهترین جای شهر تهران، نباید بالاتر از 300 هزار تومان باشد تا برای مالک صرف نداشته باشد. در حالی که اجاره واحد مسکونی در شان فرد، 16 ساعت کار یعنی دوبرابر حد معمول کار است. دو نفر باید کار کنند تا پول اجاره خانه را بدهند و بعد هم اضافه کاری بایستند تا بتوانند خورد و خوراکشان را فراهم کنند. ولی در اصل در این شرایط که نمی توان گفت خانه خالی مانده است. در نهایت اگر خانه ای خالی ماند یعنی باید از آن طرف شاخص تورم مسکن نسبت به شاخص کل پایین باشد. زدن این صحبت ها خطا و جرم است. وقتی خود بانک مرکزی اعلام می کند که بهای مسکن دوبرابر شاخص کل است مگر این شاخص می تواند عاطل و باطل در جامعه بماند. کالایی که قیمتش نسبت به 30 سال قبل و دیگر کالا های دیگر، 26 برابر بیشتر است. اگر این شاخص منفی بود، این صحبت ها را قبول می کردم.

*پس دلیل ضریب خانه های خالی چیست؟

فردی آپارتمانی می سازد. چهارماه خالی می ماند. یعنی 30 درصد آن سال خانه خالی مانده است. نسبت به کل طول عمر ساختمان به این ترتیب، 5 درصد پر می شود. دوباره دو ماه برای جابه جایی خالی می ماند، یعنی تقریبا 20 درصد از کل طول عمرش. در نهایت می بینیم ساختمانی که 40 سال پیش ساخته شده و قرار است تخریب شود، همیشه 5 درصد عمرش را خالی بوده است. این 5 درصد ضریب کل خانه های خالی در کشور می شود. یا مثلا فردی بین اصفهان و تهران در رفت و آمد است و در هر دو شهر یک خانه دارد. به این ترتیب این خانه درصد بسیار بالایی از عمرش را خالی بوده است. اما زمان خالی ماندن این خانه با خانه ای که در تمام طول عمرش مدام پر بوده، سر به سر می شود. یعنی ضریب خانه های خالی در همه کشور ها و در همه زمان ها وجود خواهد داشت.

*چه راهکاری را می توان ارائه کرد؟

از ده سال پیش راهکار ها برای زمان خودش ارائه می شد. الان من نمی توانم راهکاری را برای یکی دوسال آینده ارائه دهم. فرصت ها از بین رفته. راهکاری که الان گفته می شود، باید 5 سال پیش اجرا میشد. اولین کار این است که دست از پاک کردن ها صورت مساله برداشته شود. بحث های عوامانه که یک میلیون و 200 خانه خالی داریم یا قیمت ها پایین آمده، نشود. مسئولان نگاه علمی به قضیه داشته باشند. این باعث می شود که خود را متعهد ترکنند. مساله خیلی حیاتی و جدی است و در مرحله اول باید پذیرفته شود. در حالی که الان در دهک ها میانی به بالای جامعه درگیر مسکن هستند، نه تنها یک دهک پایین جامعه. مسکن اجتماعی، دولتی، شهرداری و استیجاری برای زمانی مناسب است که مشکل مسکن حل شده اما یک دهک پایینی در جامعه وجود دارد که توان خرید تهییه مسکن را ندارد. دولت باید طرحی دهد تا دهک های میانی به بالا مشکلشان حل شود. وقتی گفته می شود که 20 درصد کپرنشین می شوند، این میزان یک گروه دیگر را هم همراه خود می کشاند. یعنی خیلی از دهک های ما درگیر می شوند. اول باید برنامه کل برای مسکن ریخته شود و ریخته شدنش مستلزم تغییر در سیاست کلان کشور است. چرا که نمی توان برنامه اقتصادی دولت را در یک طرف داشت و به طور مستقل و جدا از آن مشکل مسکن را حل کرد. برای تامین منابع مسکن باید تمام منابع برای تولید آن را در نظر بگیریم و تمام زاوایه ها، از جمله فاینانس، منایع خارج از کشور، مسکوکات، رهن ثانویه، اعتبارات و دیگر را هم دید. مثلا نمی توان گفت که سرمایه گذاری بخش خارجی را جذب نکنیم یا اعتبار خارجی نباشد. حتی اگر اقتصاد کلان با این مغایر است، اقتصاد کلان را باید تغییر داد نه وضعیت اقتصاد مسکن را. برای اینکه مسکن در وضعیتی قرار دارد که اقتصاد کلان باید تابعش شود، وگرنه حل نمی شود. نکته بعدی بحث ساخت و ساز است. با این مصالح سنتی به طور کلی سالی بیشتر 80 هزار مسکن تولید نمی شود. پس باید به سرعت کارخانه های و سیستم های جدید را در کشور راه اندازی کرد. نه اینکه حالا دو، سه سال مطالعه شود و بعد هم دولت عوض شود و همه چیز از یاد برود. بخش بعدی، مربوط به نرم افزارهای کشور است. تمام قوانین دست و پا گیر باید برداشته و راه برای ساخت و ساز باز شود. به جای اینکه مجلس بیراهه رود و برای اجاره مسکن مالیات تعیین کند و یک عده را بترساند و درگیر کند، باید برعکس عمل کند و قوانینی تصویب تا هرکسی که در زمینه مسکن فعالیت می کند معاف از مالیات باشد. بعد هم قوانین شهرک سازی آسان شود. چرا که مسکن در اختیار بخش خصوصی و دولت هم نمی تواند این بازار را در دست بگیرد. دولت بیست سال تلاش می کند تا صنعت ساختمان هم مانند نفت در دست بگیرد اما نتوانسته است.

*نسبت دولت به بخش خصوصی چقدر است؟

الان این نسبت، 10 به 90 است. برای همین امکان ندارد دولت بتواند این بازار را در دست بگیرد. البته من نمی گویم که مسئولان در تلاش برای گرفتن این بازار هستند اما ساختار دولت و ضمیر ناخودآگاهش این است که این بازار را در اختیار بگیرد. نمی توان یک اقتصاد دولتی و یک اقتصاد خصوصی در کنار هم کار کنند. ماهیت هردوی آن ها این است که طرف دیگر را تصرف کنند. دولت باید دست بردارد و تنها کنترل کند. شهرک سازی های باید آزاد شود و دولت قید اینکه خودش بخواهد شهرک سازی کند را بزند.