در هر سال شیب منحنی ترسیم شده نرخ رشد قیمت مسکن را نشان می‌دهد.  

همان‌طور که ملاحظه می‌شود، به‌طور تقریبی سال‌های ۱۳۷۳ تا ۱۳۷۵، ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۱، ۱۳۸۴ تا ۱۳۸۶، ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ و نهایتا ۱۳۹۷ دوره‌های رونق قیمتی مسکن است. واضح است که متاثر از سایر شرایط اقتصاد کلان تفاوت‌هایی بین این دوره‌های رونق وجود دارد؛ اما آنچه با اهمیت است این است که دوره‌های رونق قیمتی مسکن از نظم قابل‌توجهی برخوردار است که دلیل اصلی آن را می‌توان دخالت کمتر دولت در این بازار در مقایسه با بازار ارز و سهام دانست. همچنین این سیکل نسبتا منظم به سادگی با رشد کمیت‌های پولی و تداوم تورم قابل‌توضیح است.

در نمودار شماره ۲ لگاریتم سرمایه‌گذاری حقیقی بخش خصوصی در ساختمان که ساخت‌و‌ساز بخش مسکن قسمت عمده آن را تشکیل می‌دهد، برای دوره ۹۷-۱۳۷۰ نشان داده شده است تا تصویری از سیکل رکود و رونق حقیقی بخش مسکن را نمایان کند. همان‌طور که در نمودار مشاهده می‌شود، در حالت کلی رونق‌های قیمتی مسکن که در نمودار شماره یک نشان داده شده است با افزایش سرمایه‌گذاری حقیقی در بخش ساختمان همراه بوده که به معنی پیامد مثبت رونق قیمتی مسکن در رونق ساخت‌و‌ساز بوده است. به‌عنوان مثال، در سال‌های منتهی به ۱۳۷۵، ۱۳۸۲، ۱۳۸۷ و ۱۳۹۱ که دوره‌های رونق قیمتی مسکن رقم خورده است، رونق سرمایه‌گذاری در ساختمان نیز وجود داشته است. از طرف دیگر، نمودار شماره ۲ به خوبی نمایان می‌کند که در دهه ۱۳۸۰ بیماری هلندی ناشی از تزریق درآمدهای نفتی و پایین نگه‌داشتن نرخ ارز با اتکا به درآمدهای نفتی چگونه بخش غیرقابل مبادله اقتصاد را که مهم‌ترین آنها بخش مسکن و مستغلات است، گسترش داده و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان را از روند بلندمدت آن متفاوت ساخته و به شدت افزایش داده است(این رونق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان ناشی از بیماری هلندی بخش قابل‌توجهی از مصیبت‌های چند سال اخیر اقتصاد ایران شامل رقابت ریسک‌آمیز بانک‌ها، ناترازی نظام بانکی، نرخ‌های سود بالا، رشد‌های بالای نقدینگی و نهایتا تخلیه آثار آنها در جهش‌های قیمتی سال ۱۳۹۷ را توضیح می‌دهد). همین موضوع نیز توضیح‌دهنده رکود ساخت‌و‌ساز و فعالیت‌های حقیقی بخش ساختمان در حدود ۶ سال اخیر بوده است.

شواهد متعددی شامل پروانه‌های ساخت و مقدار سرمایه‌گذاری حقیقی در ساختمان نشان می‌دهد که برخلاف سایر سیکل‌های رونق قیمتی مسکن که به‌طور معمول با رونق ساخت‌و‌ساز همراه بوده است، در رونق بسیار شدید قیمتی اخیر مسکن، رونق ساخت‌و‌ساز رخ نداده است. به عبارت دیگر، اولین بار است که رونق قیمتی مسکن منجر به رونق ساخت‌و‌ساز نشده است. واضح است که رونق شدید قیمتی مسکن آثار زیانباری روی رفاه بخش بزرگی از شهروندان به همراه داشته است. هنگامی که رونق قیمتی به رونق ساخت‌و‌ساز منجر می‌شود، آثار مثبت آن در ایجاد رونق اقتصادی و اشتغال، بخشی از آثار منفی افزایش قیمت را جبران می‌کند، اما هنگامی که رونق قیمتی با رونق ساخت‌وساز همراه نباشد، گویی جامعه صرفا آثار منفی رونق قیمتی را متحمل شده و فقط اسباب شر بوده است.

حال پرسش این است که چرا رونق قیمتی مسکن خیر به همراه نداشته و منجر به رونق ساخت‌و‌ساز نشده است. دلایل متعددی می‌توان برای این موضوع برشمرد. یکی از این دلایل فقدان درآمدهای سرشار نفتی و بنابراین عدم امکان تداوم بیماری هلندی و عوارض آن از جمله رونق بخش مستغلات و مسکن است. یکی دیگر از این دلایل، وجود و تداوم تنگنای اعتباری و دشواری نظام بانکی در سال‌های اخیر بوده که امکان تامین مالی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و مستغلات را محدود کرده است. از جمله دلایل دیگری که در عدم تبدیل رونق قیمتی مسکن به رونق ساخت‌و‌ساز موثر بوده است، وجود فضای عدم اطمینان در کل اقتصاد کشور است که به‌طور طبیعی عاملی مهم در تعیین کل سرمایه‌گذاری و از جمله سرمایه‌گذاری بخش مسکن است. از جمله عوامل دیگری که می‌توان به آن اشاره کرد، خروج قابل‌توجه سرمایه در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ و نیمه اول سال ۱۳۹۷ است که در واقع گویی رونق ساخت‌و‌ساز را به بیرون از کشور منتقل کرده است. از جمله عوامل دیگری که می‌توان برای عدم رونق ساخت‌و‌ساز بخش مسکن ذکر کرد، طرح‌ها و لوایحی است که در مجلس و دولت برای اعمال انواعی از مالیات بر بخش مسکن در دست بررسی است و سودآوری فعالیت بخش مسکن را دچار ابهام کرده و به‌طور طبیعی سرمایه‌گذاری در این بخش را از جذابیت انداخته است. لازم است اشاره شود که حتی شدت جهش قیمتی مسکن در یک سال اخیر نیز تا حدی متاثر از این طرح‌ها و لوایح بوده است.

آیا راهی برای برگشت رونق ساخت‌وساز بخش مسکن وجود دارد؟ واضح است که اگر قرار بر عدم تکرار بیماری هلندی دهه ۱۳۸۰ باشد، نباید انتظار رونق طولانی و شدید در بخش ساخت‌و‌ساز را داشته باشیم. با این حال رکود طولانی ساخت‌و‌ساز سبب شده است که فعالیت حقیقی بخش ساختمان زیر روند بلندمدت آن قرار گیرد و این به آن معنی است که با وجود عدم انتظار رونق طولانی و شدید بخش ساخت‌وساز شبیه به دهه ۱۳۸۰ اما انتظار دوره‌ای کوتاه از رونق بخش ساخت‌و‌ساز با مهیا شدن شرایط وجود دارد. با توجه به اینکه مدیریت بازار ارز خروج سرمایه را تا حد قابل‌توجهی کنترل کرده است انتظار بر آن است که از این ناحیه اثر منفی بر رونق ساخت‌و‌ساز متوقف شده باشد و تداوم ثبات بازار ارز بتواند با وقفه‌ای به رونق فعالیت ساخت‌وساز کمک کند. چنانچه عدم‌اطمینان فراروی اقتصاد به‌ویژه در ارتباط با مسائل بین‌المللی کاهش یابد که نشانه‌هایی از آن دیده می‌شود، این عامل نیز می‌تواند به اعاده رونق ساخت‌و‌ساز کمک کند. با توجه به جهش قیمتی مسکن و تحلیل توان خرید مسکن خانوارها ضرورت دارد که تسهیلات بانکی و راه‌های تامین مالی خرید مسکن نیز مورد بازنگری قرار گیرد تا انگیزه سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز را فراهم کند. در همین راستا، کاهش تدریجی نرخ سود نیز می‌تواند به رونق بخش مسکن کمک کند و با توجه به کاهش انتظارات تورمی و برنامه سیاست پولی مبتنی‌بر هدف‌گذاری تورم انتظار بهبود در ساخت‌و‌ساز از این منظر هم وجود دارد. شاید مهم‌ترین عاملی که در مقطع کنونی برای اعاده رونق ساخت‌و‌ساز در بخش مسکن باید مورد توجه قرار گیرد متوقف کردن لوایح و طرح‌های اعمال مالیات بر بخش مسکن است. جهش قیمت مسکن هر آنچه زیان بوده به رفاه خانوارها زده است و رونق قیمتی مسکن با احتمال زیاد متوقف شده است. یکی از معدود بخش‌های اقتصاد ایران که می‌تواند بدون نیاز به واردات قابل‌توجه و بدون نیاز چندان به منابع مالی دولت سبب اعاده رونق و جلوگیری از سقوط بیشتر تولید و اشتغال در شرایط کنونی شود، بخش مسکن است. گرچه جهش قیمتی مسکن تهیه مسکن برای دهک‌های میانی و پایینی را بسیار دشوار و در بسیاری موارد ناممکن ساخته است و شواهد نشان می‌دهد که چگونه همکاران جوان دانشگاهی ما در تامین حداقلی از مسکن در مضیقه به‌سر می‌برند؛ اما جهش قیمتی مسکن در حدود یک سال و نیم اخیر نتیجه طبیعی رشد‌های بالای نقدینگی متکی به نرخ سود بالا در سال‌های قبل بوده است و دیگر نمی‌توان به قبل برگشت و آن مسیر را وارونه کرد. تجربه گذشته ما باید به ما به‌خوبی تفهیم کرده باشد که تورم و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها و از جمله مسکن یک پدیده پولی و ناشی از رشد بالای نقدینگی است و تا زمانی که نتوانیم رشد نقدینگی(نه رشد پایه پولی یا سایر کمیت‌های پولی) را مهار کنیم، قادر به مهار رشد قیمت‌ها و از جمله قیمت مسکن نخواهیم بود. بنابراین نیاز شدید اقتصاد ایران به جلوگیری از تعمیق رکود می‌طلبد به‌دنبال مهیاسازی شرایط رونق بخش مسکن باشیم و از هر آنچه این رونق را تهدید می‌کند(از جمله طرح‌های مالیاتی مربوط به مسکن) پرهیز کنیم. (نباید فراموش کرد که عدم رونق ساخت‌وساز و تداوم رکود آن می‌تواند معضل مسکن خانوارها را وخیم‌تر کند.) این به معنی غلبه نیروی تعقل بر نیروی احساس در روبه‌رو شدن با دشواری‌های اقتصاد کلان است. در زمان دیگری که اقتصاد به وضعیت عادی برگشت، لازم است مالیات‌ها مورد بازنگری اساسی قرار گیرند که از جمله مالیات‌های مرتبط با بخش مسکن نیز در درون آن مورد توجه قرار گیرد.

*دکتر تیمور رحمانی، عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران است.