مدیریت مالی پروژه
وام مسکن جدید چه سهمی از هزینه های خرید مسکن را تأمین می کند؟
ثبت نام برای پرداخت وام های 40، 60 و 80 میلیونی خرید مسکن به عنوان راه حلی برای تقویت توان خرید برای متقاضیان واقعی از سوی دولت تدارک دیده شده است. گذشته از مبلغ بالایی که دریافت کنندگان این تسهیلات به عنوان سود دریافت باید به بانک برگردانند، پرسش اساسی در مورد کارایی این تسهیلات این است که وام هایی با این مبالغ چقدر به تقویت قدرت خرید متقاضیان کمک می کند؟
بررسی روند بلندمدت تامین مالی بخش مسکن نشان می دهد، سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی طی یک دهه گذشته نه تنها تقویت نشده که با شیب قابل ملاحظه ای کاهش پیدا کرده است.
سمت تقاضا به عنوان گروه موثر و محرک سرمایه گذاری های ساختمانی، همواره کمترین برخورداری را از منابع بانک ها داشته است. تحقیقاتی که گروه نویسندگان طرح جامع مسکن در وزارت راه و شهرسازی، نیمه اول سال 93 در خصوص ادوار گذشت انجام داده اند، نشان می دهد، در فاصله 20 سال اخیر، نسبت «وام خرید» به «وام ساخت» از کل تسهیلات اعطایی بانک ها به بخش مسکن، از حالت 35 درصد - 65 درصد به حالت 25 درصد- 75 درصد تغییر یافته و عملاً سهم تسهیلات خرید از کل وام های مسکن معادل 10 درصد کاهش پیدا کرده است.
مسکن مهر، عامل کاهش وام های خرید مسکن
بعد از سال 88 که عمده تسهیلات اعطایی بانک مسکن و سایر بانک های دولتی در راستای اجرای طرح مسکن مهر بکارگرفته شد، سهم تسهیلات خرید به شدت در کل تسهیلات شبکه بانکی کاهش یافت.
بانک های خصوصی از ابتدای دهه 80 به تدریج و در گذر زمان سهم خود را از تسهیلات خرید بخش مسکن افزایش دادند اما رفتار این بانک ها متناسب با رکود و رونق اقتصادی بوده است. به این معنی که بانک های خصوصی در سال های رونق مسکن، پیچ شیر تخصیص وام های خرید را در جهت پرداخت بیشتر می چرخاندند و در سال های رکود این مسیر را در جهت عکس تغییر می دادند.
همچنین سهم سایر بانک های دولتی از تسهیلات خرید مسکن در کل تسهیلات اعطایی خرید مسکن شبکه بانکی بعد از سال 86 به شدت کاهش یافته است.
کاهش 12 درصدی سهم مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانک ها
در تحقیق صورت گرفته در پیش نویس طرح جامع مسکن قید شده است سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، از 25 درصد سال های قبل به حدود 13 درصد در سال 92 رسیده و عملاً نزول کرده است.
نه تنها وام های مسکن با ضعف ریالی در برابر هزینه ها روبه رو هستند بلکه «سهم سالانه بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانک ها » نیز با سرعت قابل توجهی رو به کاهش است و از نرخ طبیعی یک چهارم به یک هشتم نزول کرده است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از خبرآنلاین، نیاز بخش مسکن به منابع بانکی عبارت است از تسهیلاتی که خریداران مسکن به عنوان طرف تقاضا و سازنده های مسکن به عنوان طرف عرضه به ترتیب در قالب وام خرید و وام ساخت، از بانک ها دریافت می کنند. با توجه به سیاستگذاری های بانک مرکزی و اهمیت این بخش در اقتصاد کشور، معمولا سهم حداقل 25 درصدی برای بخش مسکن از کل اعتبارات بانک ها در نظر گرفته می شود، به این معنی که نظام بانکی باید سالی در حدود یک چهارم منابع تسهیلاتی خود را به بخش مسکن و مابقی را بین بخش های صنعت، خدمات و تجارت اختصاص دهد. اما به رغم تعیین سهم 25 درصدی برای بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، آمارهای رسمی از عملکرد 12 سال گذشته بانک ها حاکی است فقط در سال های 80 تا 86 بانک ها یک چهارم (25 درصد) از کل تسهیلات پرداختی سالانه را به این بخش اختصاص دادند، به طوری که در فاصله سال های 86 تا 91 سهم بخش مسکن از مجموع اعتبارات سالانه نظام بانکی به 19 درصد تقلیل یافت و در سال 92 نیز باز هم کم شد و به 7/12 درصد سقوط کرد.
وام مسکن تنها 15 درصد توان خریداران را تأمین می کند
از یک سو مبالغی که بانک ها در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت می کنند، به مراتب کمتر از سطح طبیعی «پوشش هزینه ها » است؛ طوری که در حوزه خرید مسکن، قدرت تسهیلات به جای اینکه حداقل 50 درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، کمتر از 15 درصد توان خریداران را تامین می کند.
از سوی دیگر، مجموعه تسهیلاتی که بانک ها به بخش مسکن پرداخت می کنند نیز معادل نصف سهم طبیعی این بخش است و به جای 25 درصد از کل تسهیلات بانک ها، این نسبت هم اکنون به کمتر از 13 درصد رسیده است.
مقایسه عملکرد بانک های مختلف در حوزه پرداخت تسهیلات بخش مسکن نشان می دهد جایگاه بانک تخصصی این بخش مقداری تضعیف شده است.
طی سال 92 در کل رقمی معادل 27 هزار و 500 میلیارد تومان تسهیلات توسط کل نظام بانکی به بخش مسکن پرداخت شد؛ سهم این میزان پرداختی از کل تسهیلاتی که بانک ها در سال 92 به کل اقتصاد تزریق کرده اند، 7/12 درصد بوده است.
از 27 هزار و 500 میلیارد تومانی که نظام بانکی در سال 92 به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده، رقمی معادل 13 هزار و 200 میلیارد تومان سهم بانک مسکن بوده است و در واقع 42 درصد از تسهیلاتی که در سال 92 به بخش مسکن پرداخت شده، توسط بانک مسکن تامین مالی شده است. بانک مسکن در شرایطی سال گذشته تنها 42 درصد از کل تسهیلات پرداخ نشده به بخش مسکن را بر عهده داشته که مدت هاست انحصار پرداخت وام خرید را در اختیار دارد و در حوزه ساخت و ساز نیز چون
بانک تخصصی محسوب می شود علی القاعده باید سهم زیادی در پرداخت تسهیلات مسکن عهده دار باشد.
بانک مسکن در سال 91 حدود 48 درصد کل تسهیلات داده شده از سوی نظام بانکی به بخش مسکن را پرداخت کرده اما در سال 92 سهم بانک مسکن از تامین مالی بخش مسکن با شش واحد درصد کاهش به 42 درصد رسیده است.
با این حال هم اکنون هیچ تناسبی بین میزان تسهیلات پرداختی از سوی بانک مسکن و نیاز واقعی بازار وجود ندارد.
در سال 91 بیش از یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی در کشور خرید و فروش شد که با احتساب متوسط قیمت متری یک میلیون تومان و با فرض حداقل متراژ 50 متر مربع برای آپارتمان های معامله شده، حداقل 50 هزار میلیارد تومان نقدینگی از سوی خریداران مسکن صرف خرید مسکن شد در حالی که کل نظام بانکی در سال 91 ، مبلغ شش هزار و 200 میلیارد تومان وام خرید اعطا کرده است. در فاصله 10 سال منتهی به پایان 91 ، تسهیلات سالانه خرید مسکن شش برابر افزایش
یافته اما تسهیلات ساخت 3/9 برابر شده است.
کل وام های مسکن پرداختی کمتر از یک دهم گردش مالی خرید
در سال 92 نیز حدود 13 هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات خرید و ساخت مسکن توسط این بانک به متقاضیان بازار پرداخت شده است که با توجه به پرداخت 92 هزار فقره وام خرید مسکن توسط بانک مسکن در سال گذشته (تسهیلات 20 میلیونی در 10 ماه اول سال 92 و تسهیلات 35 میلیونی بعد از افزایش سقف وام از دی ماه) می توان برآورد کرد در سال 92 حدود سه هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید و حدود 10 هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت توسط بانک مسکن پرداخت شده است.
این در حالی است که در سال 92 طبق اعلام بانک مرکزی حداقل 60 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری در حوزه ساخت و سازهای مسکونی انجام شده و طبق اعلام سامانه رهگیری معاملات مسکن، بیش از یک میلیون معامله در حوزه خرید و فروش واحد مسکونی نیز در سراسر کشور اتفاق افتاده است که مجموعه گردش مالی را در این دو حوزه طی سال 92 به بالای 150
هزار میلیارد تومان رسانده است. در این میان، بانک مسکن تنها 13 هزار میلیارد تومان از این رقم را تسهیلات پرداخت کرده است.
تحقیقات در وزارت راه و شهرسازی بیانگر آن است که بانک های خصوصی از ابتدای دهه 80 به تدریج وارد بازار تامین مالی مسکن شدند و 60 درصد تسهیلات مسکن را به حوزه ساخت به صورت دوساله و مابقی را به حوزه خرید با مدت 10 ساله پرداخت می کنند. سهم بانک های دولتی در پرداخت وام ساخت تا ابتدای دهه 80 معادل 92 درصد بود اما در سال 92 این سهم به 31 درصد رسید و در ازای آن سهم بانک های خصوصی 21 درصد و بانک مسکن نیز 48 درصد شد. در سال 91 بانک مسکن 48 درصد کل تسهیلات مسکن را پرداخت کرد و سهم بانک های دولتی و خصوصی از کل تسهیلات پرداختی به بخش مسکن نیز به ترتیب معادل 31 درصد و 21 درصد بود.
آرشيو مطالب...