اصول و مقررات پیمان
انواع قراردادها به لحاظ نحوه پرداخت
مستقل از نوع قرارداد به لحاظ فني _ مورد اشاره در بخشهای دیگر سایت_ قراردادها را مي توان به لحاظ مالي به بخش‌هاي زير تقسيم نمود.
1- روش پرداخت آحادبها ( Unit Price)
استفاده از اين روش در اكثر پروژههاي كشور و در بخش اجرا معمول مي‌باشد. روش سه عاملي به لحاظ فني و روش پرداخت آحادبها ( در بخش اجرا ) به لحاظ مالي قرارداد رايج در كشورما مي‌باشد.
در اين روش كليه فعاليت‌ها بر حسب واحد انجام كار ( مترطول، مترمربع،كيلوگرم و ... ) اندازه‌گيري و براساس نرخ واحد، پرداخت مي‌شود. با توجه به دقت اين روش و پرداخت براساس ميزان واقعي مصالح يا حجم كار مورد علاقه كارفرمايان است.
آنچه كه در اينجا بايستي به دقت مورد توجه قرار گيرد آن است كه فعاليت هاي مربوط به يك قلم كار دقيقاً مشخص شده باشد. به عنوان مثال در هزينه جايگزاري يك متر طول لوله چه عملياتي از قبيل خريد لوله، برش لوله،چسب كاري،حفاري زمين، نصب زيرسري‌ها وخاکريزي مطابق مشخصات منظور شده است. لذا مي‌بايست براي جلوگيري از ايجاد مشكل در ابتدا مشخص شود كه چه مواردي شامل هر واحد بوده و اطمينان حاصل شود كه تعاريف مشابهي وجود ندارد.
در مورد فعاليتهايي كه به طور دقيق قابل شمارش نيستند نظير طراحي، تجهيز كارگاه، صعوبت كار، هزينه‌هاي بالاسري و .... روش واحد بها مناسب نيست و در اين زمينه نياز به توافقاتي بين كارفرما و پيمانكار در ابتداي كار براساس ديگر روش‌ها وجود دارد .
آنچه كه در قوانين جاري در كشور براي بسياري از اين موارد در نظر گرفته شده است، اعمال ضرايب مشخص بر قيمت كل فعاليت‌هاي انجام شده در پروژه مي‌باشد.
در قرارداد مي‌بايست پيش‌بيني اختلاف مقادير تخميني واقعي كار شده باشد چه اين اختلاف ناشي از تغيير در حجم كار تخميني باشد و چه ناشي از تفاوت در قيمتها. در كاهش حجم كار مشكلات ناشي از افزايش نسبت هزينه‌هاي بالاسري به هزينه اصلي پروژه مشكلاتي را براي پيمانكار ايجاد مي‌كند و افزايش بيش از حد كار نيزتوان مالي بيش از توان پيمانكار را براي گردش مالي پروژه مي‌طلبد. براي حل اين مشكل مي‌بايست قسمتي از قرارداد به مبحث تغيير احجام كار و قيمت آن بپردازد. طبق قانون در كشور ما اختلاف حجم كار در بيش از 25 درصد مبلغ قرارداد مي‌تواند با اعتراض و عدم همكاري از طريق پيمانكار همراه باشد.
كارفرما مي تواند پيمانكار را ملزم به ارائه مداركي جهت فرضيات و آناليز در نظر گرفته شده در مورد قيمت‌هاي واحد بهاي پيشنهادي كند تا به اين ترتيب معقول بودن قيمتها مورد ارزيابي قرار گيرد و در صورت تغيير در فرضيات در حين اجراي پروژه، قيمتها بر آن اساس تغيير و تعديل پيدا كند.
حضور روش پرداخت آحاد بها در بخش طراحي كمرنگ‌تر است. در صورتي كه بخواهيم از اين روش استفاده كنيم بايد ميزان صرف زمان توسط نيروهاي متخصص گروه طراحي به صورت نفر_روز يا نفر_ساعت و يا واحدهاي مشابه تعيين و براي هر يك قيمت واحدي در نظر گرفته شود. ساير هزينه‌ها نيز به صورت درصدي از قيمت كل پرداخت مي‌شود. اين روش پرداختي بجز در كارهاي تحقيقاتي و پژوهشي و يا پروژههاي خاص كمتر مورد استفاده قرار مي‌گيرد.
2- روش پرداخت به صورت مقطوع ( Lump Sum )
در اين روش طرف قرارداد تعهد مي‌نمايد كه براساس يك مبلغ كل و مشخص تمامي كار را انجام دهد.
كارفرما مي‌تواند پيمانكار را براساس رقابت هزينه‌اي و مالي انتخاب نمايد و يا پيمانكار را مستقيم و بدون رقابت انتخاب نموده و از برنامه و تخصص پيمانكار براي تعيين بودجه استفاده نمايد.
با توجه به عدم امكان تفكيك پروژه به واحدهاي قابل اندازه‌گيري به روش Unit Price در پروژه‌هايي که ارائه محصولاتي خاص را برعهده دارند تعيين قيمت مقطوع سهولت پرداخت و كاهش دعاوي در حين پروژه را به دنبال خواهد داشت.
پيش‌نياز استفاده از اين روش انجام كامل طراحي است. اين عمل باعث مي‌شود تا مقايسه پيشنهادات با يكديگر راحت‌تر صورت گرفته، ريسك پيشنهاد دهندگان كاهش يابد و در نتيجه قيمت واقع‌بينانه‌تر باشد.
در نحوه پرداخت نكات زير بايستي مدنظر قرار گيرد:
- تهيه نمودار برنامه‌ريزي و زمان‌بندي كه براساس آن بتوان درصد پيشرفت پروژه را در مقاطع مختلف كاري تعيين نمود.
- زمان پرداخت صورت وضعيت براساس بازه‌هاي زماني مشخص و يا پيشرفت فيزيكي كار و يا هر دو صورت گيرد.
- مدارك لازم جهت ارائه توسط پيمانكار به منظور بيان درصد پيشرفت كار بايد مشخص شود.
- وجود مرجع تصميم گير به منظور تاييد درصد پيشرفت پروژه.
در صورت بروز فعاليتهايي علاوه بر تعهدات پيمانكار قيمت نيز تغيير مي‌كند. اين مساله بايد در بند تغييرات قرارداد در نظرگرفته شده باشد، همچنين مشخص شود كه در صورت عدم توافق طرفين چه رويه اي در پيش گرفته شود.
از جمله محاسن اين روش آن است كه كارفرما لزومي ندارد به آناليز هزينه‌هاي پيمانكار بپردازد هرچند اگر لازم بداند اين موضوع مي‌بايست در متن قرارداد ذكر شود.
استفاده از اين روش در پرداخت حق‌الزحمه طراح در پروژههاي نسبتاً كوچك امكان پذير است. افزايش پيچيدگي پروژه و همچنين گسترش ابعاد پروژه باعث ناتواني اين روش در پرداخت حق‌الزحمه مشاور به دليل گستردگي و ناشناختگي طراحي خواهد بود.
در پروژههاي تحقيقاتي و پژوهشي از اين روش به عنوان يكي از روش‌هاي متداول استفاده مي‌شود.
3- روش پرداخت درصدي( Cost plus )
در اين روش كارفرما پرداختها را بر اساس هزينه هاي ساخت به علاوه درصد سود مورد توافق در هنگام عقد قرارداد انجام مي‌دهد.
همانگونه كه در راهنماي قراردادي DBIA ذكر شده است: روش Cost plus در مواقعي كه پروژه را نمي‌توان به اندازه كافي تشريح كرده و پروژه داراي نقاط مبهمي مي‌باشد، مناسب است.[1]
با اين حال بايد به خاطر داشت كه استفاده از اين روش از معايب و ضعف‌هاي كارفرما مي‌باشد زيرا :
- با توجه به درگير شدن كارفرما در ريز مسايل مالي پروژه و نحوه هزينه شدن آن، اختلافات بسياري در اين زمينه با پيمانكار خواهد داشت.
- انتظارات مالي كارفرما در زمينه كنترل بودجه و بهينه‌سازي هزينه‌ها به دليل ماهيت اين روش محقق نخواهد شد.
از موضوعات مهم در اين روش مشخص نمودن فعاليتهايي است كه هزينه آن بايد توسط كارفرما صورت پذيرد و فعاليتهايي كه پيمانكار مي‌بايست به عنوان هزينه‌هاي بالاسري در ضريب سود خود لحاظ كند.
در بخشي از اسناد قراردادي DBIA مخارج قابل پرداخت در اين روش را تشريح نموده است. هزينه‌هاي غيرقابل پرداخت به طور كلي به شرح زير مي‌باشد:
1- هزينه هاي سرمايه‌گذاري
2- حقوق و مزاياي پرسنل پيمانكار كه در دفتر مركزي پيمانكار مستقر هستند.
3- مخارج نگهداري دفتر مركزي و ساير دفاتر پيمانكار بجز دفتر مستقر در سايت
4- مخارج بالاسري عمومي كه در ساير قرادادها به عنوان هزينه بالاسري لحاظ مي‌گردد.
5- هزينه‌هاي ناشي از قصور و اهمال پيمانكار
در مورد حقوق بعضي از پرسنل دفتر مركزي كه به صورت 100% و تمام وقت مورد نياز پروژه نمي باشند نظير برنامه ريزان، مهندسان ايمني و حسابداران استانداردهايAIA2 , EJCDC1 قابل پرداخت توسط كار مي‌دانند. آنها توصيه مي‌كنند كه كارفرما و پيمانكار مذاكراتي در زمينه نياز دفتر مركزي پيمانكار داشته مخارج و حقوق قابل پرداخت آنها را تعيين نمايند. DBIA همچنين ساير مخارج پرسنل فوق الذكر نظير هزينه تلفن، اجاره محل و ... كه قابل محاسبه نمي باشند را درون ضريب بالاسري پيمانكار در نظر مي‌گيرد. [2و3 ]
روش Cost Plus كارفرما را قادر مي‌سازد تا در زمينه انتخاب پيمانكار جزء بيشتر دخالت نمايد. اين دخالت و اظهارنظر مي‌تواند در حد وتوي پيمانكاران جزء و يا مشاركت در زمينه انتخاب پيمانكاران جزء باشد. با اين وجود ميزان دخالت‌ها نبايد به حدي باشد كه توان مديريتي و حق انتخاب پيمانكار اصلي را محدود نمايد.
برخلاف روش Lump Sum كه پرداختها براساس درصد پيشرفت كار مي‌باشد، نحوه پرداخت اين روش براساس هزينه‌هاي مستقيم و هزينه‌هايي كه اتفاق افتاده و توسط پيمانكار صورتحساب گرديده مي‌باشد.
در مورد پرداخت‌هايي كه در اين روش براي خدمات طراحي انجام مي‌گيرد،كمي پيچيده است. در صورتي كه پيمانكار از مشاور طراحي به عنوان پيمانكار جزء استفاده مي‌كند، نحوه پرداخت‌هاي کارفرما براساس قرارداد بين پيمانكار و مشاورطراحي خواهد بود. اما در صورتي كه طراحي توسط پرسنل پيمانكار صورت مي‌گيرد مي‌توان به روش‌هاي مختلف عمل كرد. اغلب كارفرمايان و پيمانكاران ترجيح مي‌دهند كه خدمات طراحي براساس نرخ‌هاي ساعتي مقطوع و يا درصدي از هزينه‌هاي اجرا محاسبه شود.
4- روش پرداخت درصدي با حداكثر قيمت
(Cost plus with a Guaranteed Maximum Price)
اين روش تلفيقي ار روش Cost Plus و روش Lump Sum است. در حقيقت در اين روش كارفرما تنها هزينه‌هاي واقعي قابل پرداخت را مي‌پردازد با اين مزيت كه مطمئن خواهد بود كه هزينه پروژه از سقف بودجه مورد نظر تجاوز نخواهد كرد.
تعيين سقف پروژه لزوماً در ابتداي پروژه صورت نمي‌گيرد بلكه زماني تعيين مي‌شود كه برنامه كارفرما براي رسيدن به قيمتي واقعي به اندازه كافي تشريح شده باشد. از اين رو تعيين به موقع سقف پروژه نياز به تجربه دارد. شايان ذكر است كه سقف مالي پروژه مي‌تواند در چند مرحله تعيين و نهايي شود.
در صورتي كه هزينه تمام شده پروژه نسبت به سقف تعيين شده كمتر باشد، مقدار صرفه‌جويي شده به روش‌هاي مختلف تقسيم مي‌شود.
1- ساده‌ترين روش تقسيم ميزان صرفه‌جويي شده براساس درصدي است كه نسبت به ميزان واقعي بودن سقف تعيين شده، مقرر مي‌گردد.
2- براساس ميزان مبلغ صرفه‌جويي، درصدهاي تخصيصي نيز تغيير مي‌كند. به عنوان مثال هرچقدر مبلغ بيشتر شود سهم و درصد كارفرما نيز بيشتر خواهد بود.
3-5- روش پرداخت با نرخ مترمربع زيربنا :
اين روش پرداخت جهت تسهيل و تسريع در امور اجرايي كارهاي ساختماني كشور كه سطح زيربناي آنها حداكثر دو هزار مترمربع است مورد استفاده قرار مي‌گيرد [5 ] .
در اين روش پيشنهاد قيمت پيمانكاران براساس مترمربع زيربنا خواهد بود به‌طوري كه هزينه كارهاي اجرايي خارج از ساختمان نظير محوطه‌سازي و حصاركشي نيز در صورتي كه از سي درصد برآورد هزينه‌هاي اجراي خود بنا بيشتر نباشد نيز در متراژ زيربناي ساختمان سرشكن مي‌شود.
مواردي كه بايد قبل از انعقاد پيمان كاملاً رعايت شود تا اهداف اين روش تامين شود به شرح زير است.
1- اعتبار پروژه انجام گرفته باشد.
2- مناسب بودن زمين براي اجراي پروژه و رفع معارض از آن.
3- مطالعه كامل و دقيق نقشه، مشخصات و مصالح مورد استفاده به منظور عدم تغيير نقشه، مشخصات فني، مقادير اقلام كار و يا مصالح پيش‌بيني شده.
4- مدت انجام كار بايد با توجه به شرايط كار، محل كار، منطقه مربوطه، فصل شروع، حجم عمليات و نوع كار به‌طور واقعي تعيين و در اسناد مناقصه درج گردد. اين مدت نبايد بيش از 24 ماه باشد.
5- پس از محاسبه كليه هزينه‌هاي ساخت بنا، محوطه‌سازي و ... و پس از اعمال ضرايب مربوطه، مبلغ برآورد شده به عنوان مبنا و ملاك مقايسه صرفاً دراختيار دستگاه اجرايي خواهد بود.
6- كار مورد نظر با ارائه سطح بنا، حدود سطح محوطه‌سازي، مقادير حصاركشي، كارهاي مشابه و حدود هزينه اجراي كار بدون ضميمه نمودن ريز برآورد بين پيمانكاران به مناقصه گذاشته مي‌شود.به دليل مقطوع بودن قيمت، انجام دقيق متره و برآورد مورد نياز است.
اين روش موجب خواهد شد تا روند انجام محاسبات مالي و نظارت بر آن راحت‌تر انجام شود و در نتيجه دعاوي كمتر و اختلافات كمتري را در پروژههاي كوچك خواهيم داشت.
آرشيو مطالب...
ميلاد :
با سلام
مطالعه كردم مفيد بود
سپاس گذارم
بودا. :
ممنون خیلی خوب بود
فاطمه :
سلام تشکر بابت مطلبتون من می خوام یک قرارداد طراحی معماری تنظیم کنم عرف صنف شما برای نحوه پرداخت حق الزحمه طراح چطوریه ؟ممنون میشم اگر جواب بدید
مت :
بسيارجامع و كاربردي
سپاس