تأسیس نهاد تضمین‌کننده برای پیش‌فروش مسکن و گنجاندن آن در لایحه برنامه ششم
به گزارش «صما» حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در جدید‌ترین اقدامات دولت یازدهم برای تحول در بخش مسکن خبر از تشکیل نهاد تضمینی پیش‌فروش داده است. در این خبر آمده است دولت یازدهم در برنامه ششم توسعه در کنار توسعه‌ای شدن بانک مسکن یک‌نهاد تضمینی را در حال بررسی دارد. به گفته این وزارت خانه نهاد تضمینی نهادی است که به‌پیش خریداران مسکن و فروشندگان بازار مسکن بازار باثباتی را اطمینان می‌دهد به‌طوری‌که پیش خریدار از قیمت و واقعی بودن پروژه و سرمایه‌گذار از کافی بودن سرمایه در فرایند ساخت‌وساز اطمینان حاصل می‌کند.
ایجاد هزینه بیشتر با تشکیل نهاد های تضمین‌کننده
در همین زمینه رئیس اتحادیه مسکن کارکنان دولت بابیان اینکه قانون پیش‌فروش مسکن برای نخستین بار در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی در روز یک‌شنبه مورخ 12 دی 1389 تصویب در تاریخ 29 دی 1389 به تأثیر شورای نگهبان رسید که اتفاق جدیدی نیست گفت: با 6 سال تأخیر، خرداد سال 95 با تصویب هیئت‌وزیران آیین‌نامه‌ای در 22 ماده تحت عنوان آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن توسط معاونت محترم رئیس‌جمهوری اعلام ابلاغ‌شده است.
اسماعیل خاک فرجی بابیان مطلب فوق در گفت وگو با«صما» گفت: مگر تاکنون قوانین و مقررات کمی در بخش تولید مسکن داشته و داریم؟ مگر تاکنون همین مفاد آیین‌نامه که اتفاقاً بیشتر مفاد آن به‌استثناء ماده 13 که حق فسخ قرارداد پیش‌فروش را به خریداران داده تمامی آن تعهدات پیش فروشنده نیست، حال با تأسیس یک‌نهاد جدید که قطعاً متولیان تشکیل این نهاد و مدیران آن‌هم از پسرخوانده‌ها خواهند بود و فقط باری روی بار هزینه‌های گزاف ساختمان اضافه می‌نماید.
وی گفت: قطعاً این نهاد تضمین‌کننده هیچ شکلی را از روش تولیدکنندگان و مشتریان جز تحمل هزینه‌های جدید نخواهد داشت، شایسته بود معاونت محترم وزیر فکری به حال کاهش نیازهای سنگین مالی می‌کردند.
خاک فرجی گفت: وقتی هزینه‌های اداری مثل انشعابات، شهرداری، دارایی، ثبت و نظام‌مهندسی و ده‌های تشکل نظارتی عددی حدود یک‌چهارم هزینه ساخت‌وسازی را در برمی‌گیرد و دیوان جرائم بانکی را هم اگر به آن اضافه کنیم. به رقمی کمرشکن می‌رسیم؛ چه جای تأسیس نهاد هزینه‌بر دیگر است که آن‌هم در برنامه ششم بخواهیم بگنجانیم.
وی بابیان اینکه اخیراً با اعلام بانک مرکزی شاهد کاهش نرخ سود بانک‌ها بودیم، ولی بانک‌ها چه کردند. افزود: با اعمال فرمول جدید محاسباتی خود عملاً در وصول مطالبات خود بدون احتساب جرائم احتمالی حدود 10 درصد وصولی خود را بالا بردن و تاکنون هیچ واکنشی را از هیچ مقامی نسبت به اقدام بانک‌ها شاهد نبوده‌ام.
رئیس مسکن کارکنان دولت در ادامه تصریح کرد: تأسیس نهاد تضمین‌کننده قراردادها صرفاً نهادی برای کسب درآمدهای جدید برای دوستان جدید خواهد بود و قطعاً کمکی به هموار کردن و تولید مسکن نخواهد کرد، چنانچه نگاهی به قوانین بخش تعاون و خصوصاً اساسنامه تعاونی بیندازیم، خواهیم دید تمامی این موانع و شرح وظایف چه شرکت تعاونی و چه عضو در قانون بیان‌شده‌اند.
و ی تأکید کرد: این در حالی است که تعاونی‌ها پرتوان و با ضریب خطای کمتری نسبت به تولید انبوه مسکن اقدام می‌نمایند.
هرچند به جهت به‌کارگیری تعاونی‌های من‌درآوردی مسکن مهر آسیب جدی به بدنه تعاون خصوصاً تعاونی‌ها وارد شد.
خاک فرجی بابیان اینکه آنچه به‌عنوان قراردادهای پیش‌فروش و با تضمین پیش‌فروش به‌عنوان اتفاقی جدید از آن یاد کنند. چیز تازه‌ای نیست خاطرنشان کرد: در همین دولت یازدهم، در تعاونی‌های مسکن متعارف طی چند سال گذشته در حال اجرا بوده و هست و جالب اینکه تمامی منافع تعاونی و عضو به‌طور یکسان دیده‌شده است.
وی در خاتمه تأکید کرد: ازاین‌رو، ضمن اشکالاتی وارده به قانون پیش‌فروش مسکن که در 25 ماده تنظیم‌شده، با تشکیل هر نهاد هزینه‌بر جدید که بار آن قطعاً بر دوش مصرف‌کنندگان خواهد بود، مخالف هستم و توصیه می‌کنم، به قوانین بخش تعاون و تعهدات آن بیشتر توجه شود و به‌جای ابتکار در تأسیس این نهادها، توجه بیشتری به کاهش هزینه‌های اداری کنند، مثل تعرفه‌های نظام‌مهندسی و بانک‌ها.
تشکیل نهاد تضمینی مستلزم تعریف و اجرای ساز وکار جامع
در ادامه یک کارشناس دیگر مسکن بابیان اینکه در جدی‌ترین خبرها از وزارت راه و شهرسازی خبرهایی از تشکیل نهاد تضمینی خریدوفروش مسکن آمده است گفت: اعلام این طرح در حالی است که طرح‌های قبلی دولت در حوزه فروش قسطی مسکن در حد ابلاغ کاغذی باقی‌مانده است.
ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق در گفت وگو با«صما» گفت: طرح نهاد تضمین‌کننده اگرچه بسیار دیر، اما اقدامی لازم و ضروری در حوزه مسکن است. سال‌هاست اخبار بسیاری در مورد کلاه‌برداری‌های انجام‌شده در بخش پیش‌فروش مسکن به گوش می‌رسد که دولت با اجرای طرح صدور سند موقت اعیانی و ارائه کد رهگیری سعی در کاهش ریسک پیش‌خرید مسکن نمود.
رفیعی بابیان اینکه وجود هم‌چین نهادی مستلزم تعریف و اجرای سازوکاری جامع‌ومانع و به‌دوراز هرگونه موازی کاری است. گفت: لزوم جامعیت این طرح یکی از اصول تضمین‌کننده آن است.
وی تأکید کرد: وجود بانک اطلاعات کامل واحدهای در حال ساخت، تعامل با سازندگان و پایش مستمر پروژه‌ها و همسویی بخش‌های مرتبط با حوزه فروش مسکن می‌تواند در اجرای کامل‌تر این طرح مفید باشد.
این کارشناس در ادامه گفت: به دلیل گستردگی و پراکندگی موقعیت جغرافیایی این طرح، لزوم اجرای آن به‌صورت پایلوت در استان‌های کم‌جمعیت را پررنگ‌تر می‌نماید.
رفیعی ادامه داد ایجاد زیرساخت‌های نرم‌افزاری و سخت‌افزاری، پیش‌بینی‌های قانونی، ادغام طرح‌های قبلی و فعلی، تعیین نهاد نظارتی و تنظیم مقررات همسو بین دستگاه‌های ذی‌ربط نیز در اجرای این طرح لازم است.
وی بابیان اینکه نهادی که به‌عنوان متولی اجرای این طرح در نظر گرفته می‌شود خود جای تأمل دارد. خاطرنشان کرد: بانک‌ها به‌عنوان متولیان باز توزیع‌کننده منابع مالی در حوزه تخصصی تعریف‌شده خود نباید به‌عنوان بخشی از ذینفعان وارد عرصه بنگاه‌داری شوند
وی ادامه داد:. از طرف دیگر نهادی که نقش تضمین‌کننده را دارد نباید خود یکی از طرفین معامله باشد، چون در این صورت رعایت اصل بی‌طرفی دور از دسترس است.
این کارشناس مسکن در این خصوص یادآور شد: بانک‌ها در سالهای اخیر به‌عنوان یکی از رقبای اصلی بخش خصوصی بخصوص در حوزه مسکن نقش بسیار پررنگی در افزایش قیمت در دو دهه اخیر داشته‌اند.
رفیعی ادامه داد:. ترجیع‌بند همه طرح‌ها و راهکارهای خروج از بحران رکود مسکن و رونق این بخش، توجه به افزایش رشد اقتصادی و رشد درآمد عمومی افراد جامعه است.
رفیعی با اشاره به اینکه تا زمانی که سطح درآمد عمومی جامعه تا حدی افزایش پیدا نکند که مردم قادر به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شوند، نمی‌توان به مؤثر بودن این طرح‌ها دل بست تأکید کرد: فقط جریان نقدینگی عمومی قادر است چرخ‌های از حرکت ایستاده این آسیاب عظیم را به حرکت درآورد. بخشی که به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم چراغ بیش از چهارصد صنف مرتبط با خود را روشن می‌کند.
آرشيو اخبار سايت...