یک پیش بینی دیگر از آینده قیمت مسکن
اکنون مدتی است، بازار اجاره بها در شهرهای بزرگ و به ویژه تهران با تحول اساسی روبه رو شده و افزایش قیمت ها در این بازار، بسیاری از متقاضیان مسکن اجاره ای در کشور را با مشکلات عدیده مواجه کرده است. این اتفاق بعد از تصمیم بانک ها برای کاهش سود سپرده بانکی رخ داد و جالب آنکه نه دولت و نه بانک مرکزی و نه وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادهای دیگر نسبت به این موضوع هیچ حساسیتی نشان نمی دهند.
به گزارش
«تابناک اقتصادی» تحولات بازار مسکن در ایران اکنون سالیانی چند است که تبدیل به یک معضل پیچیده شده است؛ معضلی که بنا به پیچیدگی های خاص خود کمتر کسی جرأت می کند به سراغ سر و سامان دادن به آن برود و اگر چنین نهاد یا شخصی هم پیدا شود، حل مشکل و رفع آن تقریبا بی نتیجه می ماند.
دلیل این امر کاملا مشخص است. بازار مسکن بنا به ذات خود در ایران مانند هر جای دیگری در دنیا وابستگی های فراوانی به سایر حوزه های اقتصادی دارد به گونه ای که تغییر و تحول در بخش هایی از اقتصاد می تواند به سرعت اثرات خود را بر بازار مسکن نشان دهد.
این مسأله باعث می شود، موضوع اخیری که در این بازار رخ داده و اکنون کمتر مسئولی تمایل به پرداختن به آن را دارد، بیش از همه مورد توجه قرار گیرد؛ یعنی موضوع افزایش اجاره بها در بازار مسکن در پی تصمیم به کاهش سود سپرده های بانکی از سوی بانک ها.
در ابتدای تیر ماه سال جاری خبر از آن رسید که بر اساس توافقات صورت گرفته میان مدیران عامل بانک های خصوصی و مؤسسات اعتباری نرخ سود سالیانه سپرده های بانکی با کاهش ۳ درصدی از ۱۸ به ۱۵ درصد رسیده است. بر این اساس رئیس شورای عالی کانون بانک ها و موسسات اعتباری خصوصی در نامه ای با موضوع تعدیل نرخ سود سپرده های نوشت: کوشش بانک مرکزی و دولت در کاهش نرخ تورم و تدارک زمینه های رشد بالنده در اقتصاد کشور، مدیران عامل بانک ها و موسسات اعتباری را بر آن داشت تا در چارچوب اقتصاد مقاومتی، اقدام و عملی متناسب با سیاست های اقتصادی دولت به عمل آورند.
البته این اقدام بانک ها مورد حمایت بانک مرکزی نیز قرار گرفت و رئیس کل بانک مرکزی هم اعلام کرد که کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی به صنایع کمک خواهد کرد. وی بیان کرد که روند کاهنده نرخ تورم همچنان ادامه دارد و در مدت یک تا دو ماه آینده به مرز تک رقمی می رسد. براساس منطق اقتصادی، با کاهش نرخ تورم بی تردید نرخ سود بانکی باید کاهش پیدا کند.
سیف بیان کرد: تصمیمی که بانک‌ها برای کاهش ۱۵ درصدی سود سپرده بانکی گرفته اند در مسیر برنامه هایی است که بانک مرکزی ترسیم کرده و در عین حال بازار پول با عکس العمل طبیعی خود اهدافی را که بانک مرکزی ترسیم کرده است، محقق خواهد کرد.
علیرغم تأکید بانک ها بر اقتصاد مقاومتی و توجیه بانک مرکزی برای کاهش نرخ تورم، بسیاری از کارشناسان اما معتقد بودند که تصمیم بانک ها عملی در راستای منافع آنان است. البته کاهش نرخ سود تسهیلات به 18 درصد در پی این تصمیم منجر به آن شد که برخی از انتقادات به این عمل بانک ها و حمایت بانک مرکزی تعدیل شده و کاهش یابد.
اما این ماجرا سرآغاز تحولی در بازار مسکن بود که در نهایت به زیان بسیاری از متقاضیان مسکن اجاره ای تمام شد. بلافاصله با کاهش سود سپرده های بانکی تمایل عرضه کنندگان مسکن اجاره ای به افزایش نرخ اجاره و همچنین دریافت اجاره بها کشیده شد و در نهایت شاهد رشد سریع قیمت اجاره بهای مسکن در بازار بودیم.
آنچه این ماجرا را جالب می کند این است که گویا تصمیم گیرندگان برای کاهش نرخ سود سپرده تنها نگاه خود را معطوف به ساختار نظام پولی در کشور کرده بودند و به شدت از اثرات جانبی یک چنین تصمیمی بر سایر بازارها در اقتصاد کشور غافل مانده. این همه علیرغم آن است که تجربیات قبلی نیز حاکی از آن بود که چنین تصمیماتی به سرعت در بخش هایی از اقتصاد کشور و به ویژه بازار مسکن اثرگذار است.
در حال حاضر آنچه از آمار رسمی و غیر رسمی میتوان به دست آورد این است که رشد فزاینده قیمت ها در بازار مسکن اجاره ای به ویژه در شهرهای بزرگ بسیار محسوس است و زمانی که به خاطر آوریم، رکود فعلی در بازار خرید و فروش پیش از این نیز مهمیزی به بازار اجاره مسکن زده بود، می توانیم به خوبی دریابیم که اکنون متقاضیان مسکن اجاره ای با چه فشار و محدودیت هایی مواجه هستند. به سادگی می توان فهمید که طی دو سال گذشته در پی رکود خرید و فروش و تصمیم برای کاهش نرخ سود بانکی، بازار اجاره مسکن در دو مرحله شاهد افزایش قیمت ها بوده است.
مالک به دنبال فرصت است / رشد 9 تا 12 درصدی اجاره بها
در همین رابطه، مصطفی قلی خسروی کارشناس بازار مسکن و رئیس سابق اتحادیه املاک کشوری در گفت وگو با «تابناک» به این مسأله پرداخت که رشد اجاره بها در پی کاهش سود بانکی امری طبیعی است.
وی بیان کرد: پیش از این نیز هرگاه حتی بحث از کاهش نرخ سود سپرده بوده است بازار اجاره با افزایش قیمت روبه رو بوده است. مالکان در انتظار فرصت هستند و زمانی که بانک مرکزی خود اقدام به اعلام شاخص می کند، طبعا مالکان نیز در نسبت با این شاخص اعلامی اقدام به افزایش قیمت می کنند.
وی در رابطه با میزان افزایش قیمت اجاره بها در شهر تهران عنوان کرد: آمار میدانی و رسمی که روسای اتحادیه های مختلف در اختیار ما گذاشته اند، حاکی از آن است که در جنوب شهر تهران به دلیل کمبود تقاضا برای مسکن اجاره ای تقریبا افزایش قیمت را شاهد نبوده ایم و بازار مسکن اجاره ای در این بخش از شهر تقریبا در رکود است؛ اما در شمال، شرق و غرب شهر تهران آمار حاکی از رشد میانگین 9 تا 12 درصد در اجاره بهای مسکن است
وی ادامه داد: این موضوع در شهر کرج نیز به همین ترتیب است و در این شهر نیز شاهد افزایش اجاره بهای مسکن حدود 9 تا 12 درصد هستیم. مصطفی قلی خسروی البته اشاره کرده که برخی آمار غیر رسمی و تأیید نشده رشد اجراه بها را بین 10 تا 15 درصد اعلام کرده اند.
راهکارهای نظارتی و تعزیراتی پاسخگو نیست
وی در پاسخ به اینکه راهکار برای حل این معضل و کاهش قیمت در بازار اجاره چیست، پاسخ داد: پیش از این دو دولت قبل تجربه برخی اقدامات تعزیراتی در این خصوص را داشتیم که با اعمال نظارت جلوی افزایش بیش از 7 درصد قیمت در بازار مسکن گرفته شد. این امر پاسخگو نبود و منجر به آن شد که تخلفات زیر پوستی جای روندهای قانونی را بگیرد و در واقع هرچند به ظاهر اجاره بها نهایتا 7 درصد رشد داشت، غیر رسمی این رشد بسیار بیشتر از رقم اعلامی بود.
وی ادامه داد: همچنین در مورد راهکار دیگری که غیر کارشناسانه ارائه شده و مبتنی بر دریافت مالیات از خانه های خالی بود، نیز یک تجربه شکست خورده داریم، زیرا برای فهم خالی بودن و بی استفاده بودن یک منزل باید به فیش های آب و برق و تلفن مراجعه کرد. در نتیجه مالکان این منازل راه جدیدی برای دور زدن این مسأله پیدا کردند و با مصرف بی دلیل برق و آب و تلفن وانمود کردند که خانه های آنها خالی نبوده و در حال استفاده است.
خسروی تنها راهکار برای کنترل افزایش قیمت ها در بازار مسکن را افزایش عرضه در برابر تقاضا می داند و می گوید: راه کار اصلی را باید در حوزه تسهیلات مسکن برای خرید و ساخت دنبال کرد. به عقیده وی تسهیلات باید به گونه ای باشد که تا 80 درصد از قیمت نهایی مسکن را پوشش دهد و می افزاید، در حال حاضر تسهیلات ارائه شده هرچند بد نیست، برای کنترل بازار مسکن کافی نبوده است.
پیش بینی آینده بازار خرید و فروش و اجاره مسکن
خسروی در پاسخ به اینکه پیش بینی وی از این ماجرا چیست و تا چه زمانی شاهد تداوم افزایش اجاره بها در بازار مسکن هستیم، گفت: آنچه مشخص است، اینکه در برهه های خاص زمانی بازار مسکن دچار تحول می شود و در اغلب موارد یا با کاهش و یا با رکود قیمتی مواجه میگردد. انتخابات یکی از این برهه های زمانی است.
وی ادامه داد: پیش از این پیش بینی می شد که از نیمه سال 95 رشد اقتصادی را در کشور شاهد باشیم و آنچه اکنون می بینیم این است که این رشد اقتصادی به تدریج آغاز شده است. بر همین مبنا و با توجه به نزدیک شدن انتخابات ریاست جمهوری پیش بینی آن است که قیمت ها در حد فعلی در بازار مسکن خواهد ماند و برای آینده نزدیک اگر اتفاق غیر قابل پیش بینی رخ ندهد، افزایش و جهش قیمت دیگری را شاهد نخواهیم بود.
آرشيو اخبار سايت...