امروز
شنبه 1403.10.1
Iranian Construction Engineering and Management
دیدگاه ها
باز هم تابستان و بازار اجاره مسکن
بررسی بازار مسکن در اکثر کشورها، نشان
می‌دهد این کشورها برای معاملات و اجاره ملک قوانین ثابتی دارند که دولت‌ها
آن را تدوین و اجرا می‌کنند و بر اجرا نظارت شدیدی وجود دارد. مهدی
روانشادنیا، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌و‌گو با «ایران»،
تأکید می‌کند که برای ثبات و کنترل قیمت در بازار اجاره، ما نیز به قانون
اجاره‌داری نیاز داریم که بتواند بر این بازار مؤثر باشد.
او
با اشاره به دستورالعمل‌هایی مانند تعیین سقف برای افزایش اجاره سالانه،
می‌گوید: آمار رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار نشان می‌دهد این دستورالعمل‌ها
نتوانسته هدف دولت در حمایت از مستأجران و کنترل بازار اجاره را محقق کند.
هفته
گذشته سران سه قوه مصوبه دولت برای تعیین سقف افزایش اجاره خانه را برای
سومین سال پیاپی تأیید کردند. براساس این مصوبه، اجاره‌بها در تهران باید
هر سال حداکثر ۲۵ درصد و در شهرهای دیگر تا ۲٠ درصد بالا برود. اما با
اینکه این تعیین محدودیت سقف اجاره‌بها، دو سال است که اجرا می‌شود، آمار
رسمی افزایش ۴۵ تا ۵۰ درصدی اجاره‌بها در این مدت در کشور و شهر تهران را
نشان می‌دهد. به این ترتیب سقف‌گذاری برای اجاره‌بها بی‌نتیجه بوده است. با
توجه به تورم حاکم بر حوزه‌های مختلف، نمی‌توان یک بخش اقتصادی مانند
بازار مسکن را مستثنی و محدودیت افزایش قیمت را در این بخش اجرا کرد به
همین علت دستورالعمل محدودیت افزایش سقف اجاره‌بها کارآیی لازم را نداشته و
موفقیت‌آمیز نبوده است. یکی دیگر از معایب تعیین سقف اجاره‌بها، الزام به
تمدید قرارداد اجاره مسکن است در حالی‌که براساس همین دستورالعمل، اگر مالک
قصد سکونت در ملک مورد نظر را داشته باشد، خانه خود را بفروشد، قصد ساخت و
ساز داشته باشد یا فرزند او بخواهد در خانه ساکن شود می‌تواند قرارداد
مستأجر را در پایان مدت تعیین شده فسخ کند و در این دو سال بسیاری از
مالکان با استفاده از یکی از این شرایط، قرارداد اجاره را تمدید نکرده‌اند.
روانشادنیا
در خصوص دلایل بی‌اثر بودن سقف‌گذاری برای اجاره‌بها، می‌گوید: براساس
قانون مدنی، توافق‌های دو طرفه از حقوق افراد است و مالک و مستأجر نیز
توافق‌هایی داشته‌اند که از این دستورالعمل‌ها پیروی نکرده است. از سوی
دیگراین نوع دستورالعمل‌ها برای بازار مسکن تبعات منفی هم دارد و باعث کاهش
سرمایه‌گذاری و حتی خروج سرمایه از این بازار می‌شود.
او
با اشاره به قراردادهای بلندمدت اجاره در بیشتر کشورها، معتقد است: این
قانون در بازار مسکن کشور اثرگذاری خود را نشان می‌دهد. در کنار آن
راهکارهای تنبیهی و تشویقی مانند بخشودگی مالیاتی یا افزایش مالیات به نسبت
مبلغ اجاره، تأثیرگذاری بیشتری بر کنترل بازار اجاره دارد. در این روش با
هزینه دولت (بوسیله کاهش درآمد مالیاتی)، راهکارهای تشویقی برای کنترل قیمت
اجاره‌بها اجرا می‌شود و از طریق راهکار تنبیهی (افزایش مالیات اجاره)
دولت با هزینه کمتری بازار مسکن را ساماندهی خواهد کرد. با استفاده از
قانون قراردادهای اجاره بلند مدت و همچنین قوانین تنبیهی و تشویقی، قیمت
اجاره به دست مالک تعیین نمی‌شود و قانون سازوکار آن را مشخص می‌کند.
درخصوص
قراردادهای اجاره بلند مدت به جای اجاره یکساله، اما کارشناسان اقتصادی
می‌گویند با توجه به تورم عمومی، شرایط اقتصادی ما به ثبات بیشتری نیاز
دارد تا قراردادهای چند ساله جایگزین قرارداد کوتاه‌مدت یکساله شود. مزیت
قرارداد بلندمدت این است که صاحبخانه هر سال نمی‌تواند قیمت اجاره را به
دلخواه افزایش دهد یا مستأجر را مجبور به ترک واحد استیجاری کند.
قراردادهای بلندمدت همچنین، به میزان زیادی تقاضا در بازار اجاره را کاهش
می‌دهد که این خود مؤلفه‌ای بسیار اثر‌گذار بر کنترل قیمت در حوزه اجاره
مسکن است.
کارشناس اقتصاد مسکن با
تأکید بر مزیت قراردادهای بلند مدت در بازار اجاره تأکید دارد که اجرای
قانون تولید مسکن استیجاری مصوب سال ۱۳۷۷ و همچنین اجرای نظام اجاره‌داری
حرفه‌ای دو راهکار اساسی ساماندهی بازار اجاره است. هر چقدر تولید و عرضه
مسکن به تقاضا نزدیک و حتی بیشتر از آن شود، بازار اجاره خود به خود به سمت
ثبات قیمتی حرکت می‌کند و دیگر نیازی به تعیین دستورالعمل‌های متغیر در
این بازار نیست.
آرشيو مطالب...